あなたの投資不動産に大きなテナントを置くための7つのヒント
1.法に従う
家主はすべての将来のテナントを同等に扱わなければなりません。 連邦公正住宅法として知られている法律があります。これは、 住宅に関連するあらゆる活動において、特定の階級の人に対する差別を防止するように設計されています。
要するに、あなたは以下に基づいて差別することはできません：
- レースまたはカラー
- 国籍
- 宗教
- セックス
- 家族の地位 （子供がいる家族）
- 障害
さらに、 多くの州では、あなたが従わなければならない独自の公平な住居規則がありますので、あなたも地元の法律を熟知し、遵守してください。
2.信用度の高いテナントを選ぶ
あなたは財政的に責任があるテナントを探す必要があります。 彼らが法案を支払う責任がある場合、彼らは時間通りに家賃を支払うことになり、あなたのアパートに責任を負う可能性が高いです。 テナントの財務をチェックすることは、2つのステップからなるプロセスです。
A. 所得確認：
- 理想的には、毎月の収入が毎月の家賃の3倍以上のテナントを探したい場合があります。
- 彼らの給料スタブのコピーを求める。
- 彼らの雇用者、雇用の長さ、出席記録と毎月の収入を確認するために雇用主に直接電話してください。
B. クレジットチェックを 実行する ：
- 彼らは時間に彼らの請求書の支払いの歴史がありますか？
- 彼らの収入に対する負債比率をチェックする。
- 彼らの収入が毎月の家賃の3倍であっても、どれくらいの負債があるかを考慮する必要があります。
例：家賃は1ヶ月あたり1000ドルです。 テナントAは月に3000ドルを払っていますが、毎月2400ドルの借金を支払っています。 このテナントは、毎月の収入にもかかわらず、アパートに余裕のある時間を与える可能性があります。 テナントBは月額2500ドルを払いますが、負債はありません。 このテナントは、収入が毎月の家賃の3倍ではないにもかかわらず、賃料を支払う優秀な候補者になる可能性があります。
- 事前退去 、民事判決または倒産を探してください。
3.犯罪のバックグラウンドチェックを実行する
犯罪情報は公的記録であり、様々な裁判所で閲覧することができます。 このチェックは、重大な犯罪と軽犯罪の両方を引き起こします。 あなたは1つを実行するためにテナントの名前と生年月日が必要になります。 犯罪歴のある人はこの情報を改ざんする可能性があるので、有効なIDを確認して、その人物が誰であるかを確認してください。
徹底的な刑事捜査には以下が含まれます：
- 連邦裁判所記録検索
- 州全体の犯罪記録検索
- 郡刑事裁判所の検索
- 矯正局の犯罪者検索
- 性的犯罪者データベース検索
3注意点：
- カリフォルニア州のような特定の州では、家主が特定の刑事犯罪罪で借り手を差別することを禁じています。 家主として、あなたは、50のスピード違反の乗車券を持ってテナントを拒絶するよりも、麻薬または暴力犯罪の有罪判決を受けた将来のテナントの拒否を正当化するために、より簡単な時間を持つことができます。 これは薬物や暴力犯罪が他のテナントの安全を危うくする可能性があるからです。
- 全国的な犯罪記録データベースはないので、徹底したバックグラウンドチェックが難しいかもしれません。
- 自分で犯罪者の身元確認をするのは非常に時間がかかることがあります。 この小切手をあなたのために実行するには、評判の良いテナントスクリーニング会社を雇うことが最善の方法です。 それはしばしば、追加料金のために、クレジットチェックと組み合わせることができます。
テナントの賃貸の歴史を見てください
可能であれば、テナントの前の家主の少なくとも2人に話してください。 これは、申請者が問題のテナントだった場合、現在の家主はテナントを手に入れたくないかもしれないし、正直ではないかもしれないからです。
あなたが質問すべき質問：
- テナントは時間通りに家賃を支払ったのですか？
- 移転の理由は何ですか？ テナントは、家賃の不払いまたは家主の規則違反のため退去しましたか？
- テナントは移動する前に 30日前に通知しましたか？
- 彼らはどのようにアパートを守ったのですか？ 彼らはきれいでしたか？
- 彼らは通常の摩耗以外にアパートに損害を与えましたか？
- 彼らは隣人を尊敬していましたか？
- 彼らは頻繁に文句を言いましたか？
もちろん、申請者が最初の賃借人、 学生または最近の卒業生であれば、賃貸の履歴はないかもしれません。
この場合、リースには共同署名者が必要です。
5.安定したテナントを選択する
申請書には、テナントの事前住所と就職履歴をご覧ください。 彼らは頻繁に移動したり、仕事を変えたりしますか？ 彼らが頻繁に移動する場合、このパターンは続行する可能性が高く、すぐにあなたの手に空きが再びあります。 彼らが一貫した雇用を示していない場合、彼らは3ヶ月でアパートを買う余裕がないかもしれませんし、テナントの検索を最初からやり直すか退去を扱うことになります。
6.ベッドルームあたり最大2名
アパートあたりの人数が多くなればなるほど、騒音は大きくなり、投資の磨耗は大きくなります。 HUDには寝室当たりの入居者数に関する特別な規則はありませんが、寝室あたり最大2名の規則は、以下の点を除き、公正住宅法の下で合理的であるとみなされます。
- 州および地方の法律：
- 州またはロケールに特定の住宅コードがある場合は、それに従わなければなりません。
- 住居の大きさと構成：
- 500平方フィートのベッドルームは、250平方フィートの部屋より多くの占有者を収容することができる。
- リビングルームとデンを備えたユニットは、それを持たないユニットよりも多くの占有者を収容することができる。
- 子供の年齢と数：
- 1人の寝室のために幼児を持つ2人の大人に借りるのを拒否することは差別的であると考えることができるが、1人の寝室のために10人の二人の大人に賃貸を拒否することは合理的であると考えられる。
- アパートあたりの人数を最大にすることはできますが、1アパートメントには最大数の子供を配することはできません。
- 腐敗/下水道システムの制限：
- システムの容量が住居内の一定数の占有者しか許容できない場合。
7.あなたの本能を信じる
あなたは世界のすべての審査を行うことができますが、時にはあなたの本能が最高の裁判官です。 あなたは紙の上でうまく見えるテナントについて何かがあると感じるかもしれません。 後でテナントが他の人のアイデンティティを使ってアパートを申請していることがわかります。 あなたのスクリーニングを信頼するが、あなたの腸を無視しないでください。