テナントの世話をする、あなたの財産と財政
賃貸物件管理のための3つの戦略
適切な戦略を選択する前に、管理する必要のある賃貸物件のすべての領域を理解する必要があります。
家主の経営責任は3つのセクションに分けられます：
- テナントの管理
- プロパティのメンテナンスと検査の管理
- 財務管理
1.テナントの管理
これは、最も即時で最も明白な賃貸物件管理の一部です。 しかし、成功した家主であることは、ちょうど家賃を集めること以上のものです。 あなたは以下を管理する必要があります：
- 賃貸物件の収集 ：期日の設定 毎週または毎月の家賃の徴収。 延滞料と猶予期間の設定。 未払いの家賃を扱う。
- リース契約 ：あなたの州の家主のテナント法で要求されるすべての法的条件がリースに含まれていることを確認します。 最新の法律でリースが最新であることを確認する。 すべてのテナントのリース開始日と終了日の管理。
- テナントスクリーニング ：広告の欠員。 予定を設定する。 アプリケーションに関する情報の確認 特定のテナントが適切かどうかを判断することもできます。
- 移転 ：リース契約に署名する。 ルール、要件、規制を順守する。 保証金と最初の1ヶ月の家賃の徴収。 レンタルユニットの現在の状態をウォーキングし、注意する。
- Move-Out ：リース期間が実際に終了したことを確認します。 レンタルユニットの損傷状況を確認する 。 アパートの新しいテナントを見つけるプロセスを開始します。
- テナント苦情：苦情を解決する。 問題を解決するためのゲームプランを設定する。
- 修理依頼：要求に迅速に対応します。 修理の重要性を優先させる。 自分で修理するか、誰かを雇ってそれを行う。
- テナント撤退 ：テナントを送るには、法律上、退去前に通知が必要です。 裁判所との追放の申出。 追い出しの理由を裏付ける証拠を準備する。
2.物件の維持管理および検査の管理
賃貸物件管理の第2の主要部分は不動産そのものです。 テナントの健康と安全のために物理的構造を維持する必要があります。 あなたの保険会社は、特定の基準を満たすために屋根のような構造物の特定の部分を必要とするか、またはそれらを保証することを拒否します。
- メンテナンス：草刈り。 葉を拾う。 雪を刈る。 ごみを取り出す。 すべての共通領域をきれいに保つ。 テナントが常時水道にアクセスし、冬には暖房を利用できるようにする。 屋根の漏れ、配管の漏れ、ひび割れしたタイル、緩い手すり、ドアや窓のロックに問題がある。
- 点検：町からの検査や貸し手や保険会社からの検査にも対処する必要があります。 町の検査は、あなたの財産が特定の健康および安全コードに従っていることを確認することです。 貸し手と保険会社は、不動産が融資している金額や不動産を保証している金額の価値があることを確認するために不動産を検査します。
3.財務管理
賃貸物件を所有するときに対処しなければならない管理の第3の部分は、財政に関係します。 あなたは毎月どのくらいのお金が入っているのか、お金がいくら出ているのかを理解する必要があります。
- Rent Payments：あなたは毎月賃貸料をどれくらい集めますか？
- 抵当支払い：あなたの住宅ローンに毎月支払うもの。
- 保険：あなたの財産を保証するためにあなたが支払う金額。
- 税金：毎年の財産税は何ですか。
- ユーティリティ：テナントが公共料金を支払う責任を負わない場合、水道料金、ガス料金、電気代はどれくらい毎月物件に支払われますか？
- 手数料/罰金：財産検査や裁判費用の支払いに必要な手数料。 不動産のメンテナンスに関する予期しない罰金。
3レンタル管理戦略
管理する必要がある賃貸物件のさまざまな領域を理解したので、これらの領域の管理方法を決定することができます。
主なアプローチは3つあります。
- あなた自身のマネジメント
- ハーフ・ドゥ・イット・ユアセルフ/ハーフ・アウトソース
- アウトソーシング管理を完全に
1.ドゥーイットユアセルフマネジメント
この管理アプローチでは、すべての責任がDIYにあります。 あなたは賃貸料を集め、雪を吹き、あなたの税金を払っている人です。
長所
- トータルコントロール：賃貸不動産所有者として、あなたはビジネスオーナーです。 あなたがそれをすべて自分で行うとき、あなたはあなたのビジネスのあらゆる部分で何が起こっているのかを知っています。
- 問題をすばやく認識：管理のあらゆる部分に手を携えているため、問題が発生しているときにすぐに確認できます。 残念ながら、あなたがあなたの財産ですべてのことを担当しているので、あなたはまだこの問題に直面することができないかもしれません。
短所
- 知識の欠如：すべての人に専門家であることは不可能です。 税金を申告するために会計士を雇ったのであれば、それを自分で行うのではなく、会計士はあなたが気づいていないいくつかの控除を摘発したかもしれません。 リース契約を準備するために弁護士を雇っていた場合は、自分のリースを準備する代わりに、弁護士はあなたが見落とした特定の州の家主のテナント法を含めることができます。 屋根を敷地に設置するために専門家を雇ったのであれば、それを自分で設置するのではなく、屋根の漏れに対処する必要がないかもしれません。
- 圧倒的：すべての人にすべてのことがあまりにも多くなることができます。 あなたはすべてのことに対して責任を負っているので、間違いを起こしやすいかもしれません。
ベスト
- 賃貸単位が少ない家主。
- 以前に事業を所有していた地主。
- レンタルの管理経験がある家主。
- 支配したい地主。
2.ハーフ・ドゥ・イット・ユアセルフ/ハーフ・アウトソース
このような賃貸物件管理のアプローチでは、専門知識を持っていると感じるエリアを管理し、快適ではないと感じるエリアや単に管理したくないエリアを外注します。
- アウトソーシングの法的問題
一例として、法的事項を含むレンタル管理の問題をアウトソーシングすることができます。財産の管理、日常のメンテナンスおよびテナントの苦情は素晴らしいと感じるかもしれませんが、法的問題については非常に不快です。 この場合、発生する法的問題を処理する弁護士を雇うことができます。 これには、あなたのすべての州の家主のテナント法を遵守し、すべてのテナントの退去を処理するように、あなたのリース契約書を作成することが含まれます。
- アウトソーシング保守の問題
このシナリオでは、すべてのメンテナンスの問題に対処するためにハンディーマンまたは建物の監督者を雇いますが、他のすべての管理義務を自分で処理します。
長所
- 時間を解放する：あなたがすべてをやっていないならば、より多くの時間と期間があります。 どのようにこの時間を使用するかはあなた次第です。 あなたは家族と一緒にもっと多くの時間を大事にすることができます。あるいは、この時間を使って追加の投資機会を見つけることができます。
- 専門家がいる：あなたは、特定の分野であなたより多くのことをうまく知っている他の人たちに支配権を放棄しています。
短所
- 他人に頼る：あなたは、これらの人々が自分が何をしているのか、彼らがあなたの最大の利益を念頭に置いていることを知っていると信じています。
ベスト
- 賃貸人数が増えている家主。
- 平均的な家主。
3.完全に外部委託管理
この管理戦略では、あなたはその財産を所有していますが、実践的なマネージャーになることは望んでいません。 日々の業務を管理するのではなく、財産の選択に力があると感じています。 あなたは不動産管理会社または不動産管理会社を雇います 。 不動産管理会社は、テナントスクリーニング、テナント入居、賃貸料回収、メンテナンスと修繕、テナント移転、テナント退去などのすべてを処理できます。
長所
- 毎日の頭痛からの自由：次のドアの隣人が自分の音楽をあまりにも大きく鳴らしているということは、朝に2時に電話をかける必要はありません。 あなたは最低限の責任を負いますが、あなたが責任を負う決定は通常、テナントの退去を開始するようにOKを出すなどの最も重要な決定になります。
短所
- 高価：不動産管理者は年に数万ドルの費用がかかります。 あなたが所有するレンタルユニットが多くなればなるほど、それ以上の費用がかかります。
- 誤った管理はあなたのビジネスを破壊することができます：あなたはあなたのビジネス、したがってあなたの生活を誰かの手の中に入れています。 あなたの成功と失敗を気にしている人を見つけるのは非常に難しいでしょう。 事態が悪化すれば、将来のマネージャーを徹底的にチェックし、明確な出口戦略を立てる必要があります。
ベスト
- 彼らの賃貸借から遠くに住んでいる家主。
- 多数の賃貸物件を所有する大家。
- 多様な投資を行う不動産投資家。