素早く利益を上げるためのヒント
書類作成
収入と経費報告書：あなたは、あなたが賃貸物件を売却する前に、あなたの財務情報がすべて確実に整っていることを確認します。
所得と経費の報告書を準備することで、あなたと潜在的な買い手があなたの財産の価値をよりよく理解することができます。
所得：この収入と経費報告書には、毎月、毎年財産が受け取ったすべての収入を記録したいと思うでしょう。 これには、テナントの毎月の賃貸料、駐車場、洗濯機、乾燥機の使用料、または賃貸料が含まれています。
費用：収入と経費の報告書には、あなたがその年のために費やしている金額も含まれていなければなりません。 これには、
- 財産税
- 保険金支払い
- 下水道料金：あなたが公共事業を担当している場合。
- 電気料金：ユーティリティを担当する場合。
- ガス料金：あなたが公益事業を担当している場合。
- オイルチャージ：ユーティリティを担当する場合。
- メンテナンス ：ほとんどの投資家および/または不動産業者は、メンテナンスの割合を見積もります。 伝統的に、この金額は総営業利益の 5％です。 メンテナンス費用は、物件の大きさ、物件の年齢、外部空間の量によって異なります。 造園費用、旧式または不具合の備品、ドアロック、窓、ひび割れたタイル、配管漏れ、屋根漏れ、または揺らめいた手すりのようなものを含めることができます。
- 空き時間：ほとんどの投資家は空室率も考慮に入れます。 不動産の種類によっては、この数値は総営業利益の5〜10％になると予想されます。 空席費用には、レンタル広告を掲載するなど、不動産を販売するための費用や、税金や保険などの財産を保有する費用が含まれます。
所得、経費、財産管理に関する文書を収集する
所得と経費報告書からの項目：あなたが賃貸物件を売却する前に、収入と経費報告書に含まれている品目のハードコピーを探してください。 前年度からこれらの声明を集めたいと思うでしょう。 これには、すべての公共料金、保険証書、不動産税、住宅ローン支払い、賃貸料、維持費などが含まれます。
これらの領収書をすべてスキャンしてデジタルコピーを作成する必要があります。 これにより、すでに電子的に利用可能になっているので、潜在的な買い手、弁護士または不動産業者にアイテムを送ることが容易になります。
適用されるすべてのリースのコピー：現在のテナントに関するすべてのリース契約のコピーを収集したいと考えます。 これは、 現在の賃貸料と賃貸期間を確認するために使用されます。
プロパティの最近の改善点のリスト：あなたは、近年、プロパティに加えた改善のリストをまとめてください。 たとえば、新しい屋根をつけたり、炉を交換したり、台所を改装したりしましたか？ また、作業が完了したおおよその日付と、おそらく改善のおおよその値を含めることもできます。
改善のリストでは、記述的な形容詞を追加したいと思うでしょう。 例えば、改装されたキッチンというよりは、灰色のシェイカースタイルのキャビネット、白い花崗岩、斜めの地下鉄バックスラッシュなど、改装されたキッチンと言うより魅力的かもしれません。
また、行われた作業の証拠も見つけてください。 これは、請求書のコピー、仕事のための契約書またはその他の領収書である可能性があります。
不動産のリスティングの詳細をまとめたときに、不動産業者はこの改善点の一覧を使用することがよくあります。 したがって、このリストは可能な限り徹底する必要があります。
任意の許可証の写し：あなたがしたい最初のことは、あなたの財産に公開許可がないことを確認することです。 あなたの町に応じて、この要求を直接電話でもオンラインでも行うことができます。 これは公開公開記録要求として知られています。
不動産に関する公開許可があれば、売却前に閉鎖する必要があります。 どの作業を完了する必要があるのかを判断し、作業を完了するためのライセンス契約者を雇い、町の検査官が出て、作業がコード化されたことを確認して許可を取り消す必要があります。
不動産に関して完了した作業のために、すべての許可証のコピーを集めるか、または取得する必要があります。 あなたの町は、その財産のために記録されたすべての許可証のコピーをあなたに提供することができます。
利益の可能性を判断する
あなたの財産を評価して、あなたの財産を売却した場合、あなたが潜在的にどれくらいのお金を払うことができるかを把握する必要があります。
1.あなたの住宅ローンにはどれくらいの義務がありますか？ 前払いのペナルティはありますか？
2.あなたの財産の売却中にあなたが責任を負う閉鎖費用を知る。 これには、売却時の移転税、売却時の不動産手数料、記録料および弁護士費用が含まれます。
あなたの税金の基礎が財産のために何であるかを知っているので、あなたは税金をどのくらい払うべきかを知ることができます。 税金基準が何であるかは、会計士に相談してください。
一般的に、あなたの基礎は、購入価格、閉鎖費用および改善額から、年間減価償却額を差し引いた金額など、特定の年度に償却されなかった財産のすべての経費です。
4.あなたの財産の荒い市場価値が何であるかを知る。 あなたは、昨年あなたの地域で販売していた2つまたは3つの匹敵する不動産を見つけるべきです。 これらの数字を使用して、あなたの財産が販売されるべき価格帯の大まかなアイデアを得ることができます。
5.あなたの物件の大まかな市場価値から、あなたの住宅ローンに残した金額から、売却時にどのくらいのお金を払うかを決定するためにあなたの財産を売却する閉鎖費用を引いてください。
6.次に、あなたは、キャピタルゲイン税であなたが払う金額を決定する必要があります。 これを行うには、あなたの財産の販売価格からあなたが計算した税率を引いた値を取るでしょう。 この金額は、キャピタルゲイン税の拠出金を決定します。 あなたが売却時にわずかなお金で逃げるシナリオがあるかもしれないが、財産の所有権全体で行われた減価償却控除のために、キャピタルゲイン税が大幅に増えるシナリオがあるかもしれないので、あなたの会計士と話してください。
メンテナンス
遅延メンテナンス：販売に先立って、あなたの財産をできるだけよく見たいと思うでしょう。 これは、保留していたメンテナンスの問題に対処するときです。 これには、一般的なエリアを塗りつぶしたり、造園を改善したり、魅力を抑えたり、実行中のトイレを修理したり、蛇口に少量の水を垂らしたりすることができます。
資本増強：売却前に資本増強を完了させる価値があるかどうかを判断する必要もあります。 改善はコストよりも大きなリターンを生み出しますか？ たとえば、市場レートよりも低い価格で新しい屋根をプロパティに置くことができますか？
それはプロパティにもっとお金を投資することは理にかなっていますか？ あなたがそのような改善をしなければ、それは販売の可能性を減らすでしょうか？ 悪い屋根、腐敗しているデッキや壁の穴が、誰かが財産を購入するのを妨げるだろうか？
一般的なヒント
テナントに通知する：あなたの賃貸物件が実際に市場に出ているとき、見込みのバイヤーは、そのプロパティを見ているときに少なくとも1つの賃貸ユニットに入ることができなければなりません。 したがって、テナントにあなたが物件を売却することを通知する方法と時期を決定する必要があります。 あなたの財産のサイズによっては、すべてのテナントにあなたの財産を売却する意思を通知する必要はありません。 あなたはアパートを将来のバイヤーに見せたいテナントに通知するだけです。
テナントは、不動産が売却されることを聞いたときに恐怖を感じることがあります。 彼らは、売却時に移転することを心配している。 彼らはまた、新しい家主がどのように財産を管理するのか心配しています。 一部のテナントは、これを合理的で不合理な問題のために家主に対して逃げる機会として使用する予定であるため、テナントに将来のバイヤーと対話させることに注意してください。
空きを埋める：販売する前に、あなたの財産を100％占有するのが理想的です。 欠員がある場合は、すぐに欠員を埋めるために角を切らないでください。 あなたがまだ完全なスクリーニングプロセスに従っていることを確認してください。
あなたの不動産がすぐに売れない場合は、あなたがその不動産に居住するすべてのテナントに立ち寄ります。 あなたはまた、一番上に見える必要があるときにプロパティを破損するかもしれない不動産に問題のテナントを配置したくありません。 悪いテナントが占有しているユニットより空きユニットを持つ方が良いです。
インタビューの不動産業者 ：あなたは、不動産をリストアップするには不動産業者を探す必要があります。 あなたがすでに過去に仕事をしていた不動産屋があれば、あなたはすべて設定されています。
そうでなければ、いくつかの不動産業者にインタビューする必要があります。 あなたが売っている不動産の種類と地域を専門とする不動産業者を探すことが重要です。 一家の家やコンドミニアムは専門的な人を必要としないかもしれませんが、多世帯、小売物件、複合使用物件、その他独特の投資の場合は、売却しようとしている不動産タイプを売る人を探してください。 弁護士が離婚、税法控訴、法律など特定の分野に特化しているのと同じように考えてください。
市場に出すのはいつですか？ 投資不動産は住宅所有者に一次住宅を売却するのと同じルールに従いません。 通常の住宅市場は、家族が新しい学年前に新しい家に入ることを試みているので、春には最強です。
一般的に、1年中いつでも投資不動産を売却することができます。 休日や夏季にはアクティビティが低くなることがあります。