あなたが不動産 賃貸物件に投資することを検討しているなら、行うべき多くの研究があります。 あなたはまた、あなたが家主であることに適していること、そしてプロパティを管理する時間があることを確認する必要があります。 しかし、現在のところ、私たちがここでやりたいことは、物件が賃貸業務からキャッシュフローを生み出す方法を調べることです。
この例では、4つのユニットすべてがフルタイムのレンタルを予定しているfourplexを使用します。 これは投資としての不動産の可能性を示すための単純なキャッシュフロー計算です。 これには重要なのは、ほとんどの投資と同様に、フロントエンドで知的でよく研究された購入です。 私たちは、このバイヤーが研究を行い、私たちの四つ組をうまく買ったと仮定します。 購入およびレンタルの詳細は次のとおりです。
- fourplexの購入価格は$ 325,000です。
- 買い手は20％減、つまり$ 65,000、資金調達は$ 260,000です。
- 30年ローンは6.5％、原則/利息は月額1,643ドルです。
- 購入時の税金と保険は月額1,943ドルで年間3,600ドルです。
バイヤーは調査を行い、これらのユニットの着実なレンタル需要を見ており、そのすべてがほとんどの時間占有されています。 しかし、 実際のキャッシュフローを予測するために、計算に慎重になるために、空室率6％と未払いリスクが計算されます。
単位はすべて同一で、毎月$ 900で賃貸しています。 私たちの計算がどのように故障したかを見てみましょう：
- 総賃貸収入は、$ 900 X 4 X 12か月間で$ 43,200です。
- 支払額は、1,943 X 12 = 23,316ドル/年です。
- 以前の所有者の修理費用は、年間平均1,700ドルです。
- 欠員と貸倒損失は、賃料の6％または年間2,592ドルと見積もられています。
- 所有者は雑費や広告費で毎年約400ドルを費やし、自分で財産を管理します。
これらは、当社のキャッシュフロー計算に入る基本的な運用項目です。 私たちの計算を利益にしましょう：
- 賃貸収入 - 空室損失 - 支払い - 費用= キャッシュフロー
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 =プラスのキャッシュフローの月額$ 1,266
あなたのリターンを「 現金払い現金 」として分析すると、実際の現金投資額を$ 65,000で、毎年の現金返済額に換算すると15,192ドルになります。 これは投資した現金で23％の利回りです！ この種のリターンを生む投資はほとんどありません。
キャッシュフローは非常に多くのインプットの関数であり、それらのうちのいくつかは変化し、キャッシュフローを毀損または改善する可能性があります。 市場や経済に影響を与えるものもあります。 大手地方の雇用者が閉鎖したり動いたりすると、賃貸物件の需要は一晩中急落する可能性があります。 これはあなたがコントロールできないものですが、地元の雇用主の健康と計画についてのあなたのデューデリジェンスを避けることを願っています。 彼らが健康で収益性があり、最近リースされた長期リースであれば、あなたはおそらく良い形になっています。
あなたの支配から外れる他の要因は、不動産税と不動産保険です。
税金や保険料が増加し、営業費用が増加し、営業利益とキャッシュフローが低下する可能性があります。 これらの負の要因は、あなたが何らかの支配権を持っている他の要因によっても補うことができます。 マーケティング、管理、保守のコストを削減する方法を見つけることができます。 もちろん、賃貸市場が強い場合は、賃料を上げることができます。 それは空きを増やすことができるので、繊細なバランスです。 より空きのあるユニットからの収入の損失は、家賃の増加による利益を簡単に取り除くことができます。
この賃貸不動産投資シリーズの残りの部分をチェックして、このサンプルプロパティが税金やその他のインセンティブと返品を提供する他の方法を確認してください。