値は純営業利益をキャップレートで割ったものに等しい
あなたが不動産投資家であり、あなたが不動産を購入することを検討している場合、まずその不動産の市場価値だけでなく、その営業利益と費用を決定することがあなたがしたいことです。
それがあなたのキャッシュフローと収益性の目標を満たしているかどうかを教えてくれます。 また、あなたが出発している場合は、将来のビジネス成長にとって、キャップレートを理解することが重要です。
プロパティ値の決定
まず、お客様またはお客様のクライアントが検討している対象物件の純営業利益（NOI）を決定する必要があります。 賃貸物件のNOIは、その賃料からその費用を差し引いたものです。 それがアパートの場合は、維持費の後で純賃貸収入を決定します。
理想的には、現在の所有者だけが所有する財産からの収入と支出の明細が必要になるため、これは少し難しいことです。 しかし、販売価格に資本化率を乗じてNOIを見積もることもできます。
例
6単位のアパートメントプロジェクトでは、レンタル料から3万ドルの純利益が得られる可能性があります。 最近の匹敵する売却財産からの資産化率を決定する。 現在、純営業利益を資本化率で割って、現在の不動産価値の結果を得る。
あなたの匹敵する不動産が250,000ドルで売られたとしましょう。 適用される費用を控除した後の当該物件のNOIは$ 50,000であると判断しました。 これを250,000ドルの販売価格で割ります。 あなたは0.2％または20％の資本化率を持っています。
あなたが20％の資本化率を前提としている場合。 30,000ドルを20％で割った値は15万ドルであり、これは当該物件の現在価値となる。
その他のツール
所得特性値を計算する唯一の方法ではないことに注意してください。 それは箱の中のただ一つのツールです。 投資家と不動産専門家が毎日の業務で使用するさまざまな評価や財務実績の計算には 、いずれも価値があります。
不動産を評価したり、不動産投資や賃貸不動産の所有および運営のパフォーマンスを判断するために使用される複雑な計算が満載の書籍があります。 ほとんどの投資家は、定期的に居住用不動産投資のためにこれらの計算を半ダースほどしか行わない。 いくつかは卸売り、一部は固定およびフリッププロジェクト、さらには賃貸投資に適用されます。 レンタル投資家がポートフォリオの長期的なパフォーマンスを決定する上でより有用なものもあります。
商業用不動産投資
全く新しいレベルの数学が商業用不動産投資に関わっています。 購入者やプロジェクトに資金を提供するかどうかを決定するために貸し手が使用する非常に特別な計算がいくつかあります。 多くの非常に成功した住宅投資家がマルチファミリーおよび商業用不動産投資に進化しているため、それらについて知ることは良いことです。
使用する評価および利益計算を選択することは、目標およびプロパティタイプによって異なります。
あなたが一世帯の賃貸物件を購入する投資家の場合、いくつかの計算を使用しますが、おそらくキャップレートや他の多家指向の計算には興味がありません。
賃貸不動産投資
成功した賃貸不動産投資戦略の始まりは、将来の不動産の賃貸利回りの正確な見積もりです 。 あなたが賃貸物件を所有している場合、純賃貸利回りは、市場要因と賃料だけでなく、管理と保守を含むあなたの費用も含めて、あなたの投資がどれほどうまくいっているかを示します。
ボトムライン
収入を生む不動産を使って不動産に投資する人は、購入しようとしている不動産の価値を判断する方法が必要です。 キャップレートは、商業および多家財産の評価および収益性の研究に広く使用されています。
それらは、プロパティの良い販売価格を決定するために、または反対側から、リストされたプロパティの値と価格を決定するために使用できます。
投資家に役立つ不動産プロフェッショナルとして、あなたは所得特性のすべての評価方法に精通している必要があります。 あなた自身の賃貸物件の保守と管理をすべて行う場合は、労力を重視しない場合、材料以外の費用はかかりません。 ただし、複数の費用が関与し、 純営業利益はこれらすべての費用控除後に得られる数にはるかに高い可能性があります。