不動産投資家は、 初年度の自己資本利益率を計算するだけでなく、将来の見通しまたは初年度以降に経験した自己資本利益率を知りたいかもしれません。
資産が評価され、モーゲージが多少支払われると、現時点での自己資本利益率が低い場合は、その時点で投資される資本の額が他の場所でより有効になる可能性があるため、これは重要です。
- 難易度：簡単
- 所要時間： 10分
ここではどのように
- プロパティの現在または予測値の見積もりを可能な限り正確に取得します。 この例では、プロパティ値として$ 510,000を使用します。
- 住宅ローンの支払いを決定する。 この例では、モーゲージ残高が375,000ドルであると仮定します。
- 税金後のキャッシュフロー（CFAT）を計算します。 私たちは17,000ドルを使います。
- 株主資本利益率はCFAT /（価値 - ペイオフ）：
$ 17,000 /（$ 510,000 - $ 375,000）= .126または12.6％は、当社の株主資本利益率
ヒント
- この例では、資本利益率は支配的な金利に比べて大きいようです。 しかし、住宅ローンがさらに払い戻され、価値がさらに上昇した場合、その結果は半分になったり、6％となったりする可能性があります。
その場合、新しい不動産のより良いROEのために、不動産を売却し、別の不動産に投資することが賢明になる可能性があります。
レンタル不動産投資におけるROIを見直そう
投資家が株式や債券市場から不動産に資産を移動することで投資収益率（ROI）が大幅に上昇する可能性があることには、いくつかの理由があります。
不動産を売り物にする理由を見てみましょう：
- 保険に加入できない：実際に損失を被ることを保証する有形資産です。 それが破損または破壊された場合、あなたは補償を受けます。 あなたが株式を所有していて、会社が破産したり、悪い収益ニュースがあり、株価が崩壊すれば、それは休憩です。
- 有限会社：彼らは印刷を続け、会社の株式を発行することができますが、世界にはそれほど多くの不動産があります。 はい、あなたはそれに何かを構築することができますが、それはまだ永遠に単一の土地です。
- キャピタルゲイン税の利点：株式が売却されたときの利益は、売却された年で実現され、例外はありません。 IRSの1031 Tax Deferred Exchangeを使用して、不動産投資の売却による利益に対するキャピタルゲイン税を繰り延べることができます。 実際、あなたはそれを永遠に延期することができます！ あなたが1031年の取引所を使って長年あなたのポートフォリオを成長させてきたのであれば、あなたはキャピタルゲイン税を払っていません。 あなたが亡くなったら、あなたの相続人は現在の踏み出した価値で財産を継承し、それらのすべてのキャピタルゲインは消え去ります！ はい、あなたはそれをあなたと一緒に取ることができます。
- キャッシュフローと鑑賞返品：時間の経過に伴う不動産は価値が上昇することが証明されていますが、その途中で不具合があります。 だから、賃貸物件を所有していると、あなたは感謝の気持ちで株式を取得しており、毎月の正のキャッシュフローのコストを借りて賃貸しています。
- 住宅ローンを払い戻すことによる株式成長：あなたは毎月その住宅ローンの支払いをしており、その一部は株式に移行しています。 あなたは非常に有利な料金で借りることができる資産価値を構築しています。
- 偉大な費用の控除：あなたはあなたの収入や他の投資からの収入に対する管理、保守、運営費、不動産税を差し引くことができます。
- 減価償却はギフトです： 27.5年以上にわたって土地ではなく構造物の価値を下げることができます。 これはあなたが過ごしたお金ではありませんが、毎年、減価償却のために収入に対して1ドルの償却をしています。
- 優れた低リスクのレバレッジ：住宅ローンを使用すると、賃貸物件の購入費用の80％以上を活用できます。 なぜあなたは、4つの前払いでそれらを購入し、毎月4つのキャッシュフローを銀行に入れることができるときに1つの家の現金を買うために200,000ドルを費やすのですか？