難易度：簡単
所要時間： 5分
方法は次のとおりです。
- プロパティの総営業利益（GOI）を決定する：
総潜在的収入 - 空き地および信用損失 =総営業利益
- 不動産の営業費用を決定する。 これには、管理、法律および会計、保険、管理、保守、供給、税金、公益事業などの経費が含まれます。
- 総営業利益から営業費用を差し引くことで、純営業利益に達する。 総営業利益が52,000ドル、営業費用が37,000ドルの不動産の例を使用すると、当社の純営業利益は以下のようになります。
$ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000純営業収入
商業貸し手は、住宅ローンが保証されているかどうか、財産に対してどれくらい融資するかを決定するために、さまざまな資格基準を使います。 投資家の所有者は通常、モーゲージされる財産の所得生成ポテンシャルと同じくらい貸し手にとって重要ではないので、信用履歴に関して個別に評価されません。
事実、住宅購入者は購入している家に住んでいるので、貸し手は住宅ローンの支払い能力と債務履行の歴史を評価します。
商業用不動産とはまったく異なる状況です。オフィスコンプレックスを考えてみましょう。 バイヤーはこのプロパティを1つの目的で購入しています。 賃貸収入からプラスのキャッシュフローを生成する。
所得
購入の動機は収入であるため、貸し手は、大半が収入に基づいて財産を評価したいと考えています。
確かに、不動産の条件やその他の要因が住宅ローンの資格に入るが、収入は大きな要因である。 不動産が借り手にサービスを提供し（モーゲージの支払いを支払う）、依然として許容可能な月額収入を得ることができれば、モーゲージが開始される可能性が高い。
経費
もちろん、費用はNOI計算の主な考慮事項の半分です。 財産の営業費用のすべてを回収することが重要です。 これらには、次のものが含まれます：
- マーケティングおよび広告 - プロパティの種類によって、この費用カテゴリは大きく異なる場合があります。 アパートの場合、この費用の大部分は、テナント申請者を生成するための広告です。 リテールまたはオフィスのプロパティの場合も同じことが適用されますが、テナントのために消費者またはクライアントにそのプロパティを提示するためのマーケティング費用もあります。
- 管理 - プロフェッショナルな管理は、より大きな商業用地の標準です。 この費用は重要ですが、財産の運用と保守で管理者が生み出すことができる貯蓄によってかなり相殺される可能性があります。
- ユーティリティ - テナントに渡されなかったものはこのカテゴリに含まれます。
- 修理とメンテナンス - 造園から壊れた空調ユニットやユニットの塗装の修理までがすべてこのバケツにあります。
- 保険 - これは大きな費用です。
それらは主要なカテゴリーであり、プロパティーとテナントの使用に依存するその他の費用があります。
収入に基づいて貸し手が望んでいた比率が承認を指していない場合、借り手は、比率をラインに合わせるためにより多くの現金を出金することができます。 純営業利益は、商業貸付において非常に重要です。
ヒント：
- すべての営業経費を計算に入れることには十分注意してください。 不足した経費は正味営業利益を増加させ、その結果、顧客はキャップレートを用いた評価に基づいて不動産を超過します。
- 最もよく使われている投資家の計算とそれを計算するためのスプレッドシートについては、 このlinを上位10の計算に使用してください 。
あなたが必要なもの：
- 電卓
- 営業費用の総合的な項目化。
これらの計算のどれもロケット科学ではありません。 あなたはすぐにスピードアップし、商業投資家のクライアントと知り合うことができます。