この小さな数字は、あなたがお金を稼ぐ可能性があるかどうかを伝えることができます。
そのような財産を評価するという難題は、それが響くかもしれないほど困難ではありません。 実際、不動産の資本化率を計算するのは簡単で、5分ほどかかることはありません。
それは、キャップレートが何であるかを正確に理解することから始まります。
大文字料金とは何ですか？
キャップレートは、財産があなたのために生み出すと思われる所得に基づいて投資に期待できる収益率です。 それはもちろん、非常に重要な要素です。 お金を失う意思で投資するつもりはありません。
これは、すべての経費が考慮されるため、同様のプロパティの比較を行ううえで最適な方法です。 2つのプロパティがほぼ同じように見えますが、1つのプロパティが多くなると、収入が増えているか、コストが低くなっている可能性があります。
キャップレートの計算方法
同等の財産の純営業利益と最近の販売価格を使用して、資本化率を計算することができます。 資本化率が決定され、次に、購入を検討しているプロパティに適用され、所得に基づいて現在の市場価値が決定されます。
まず、同様の所得のプロパティの最近の販売価格を取得します。
$ 300,000で販売された6ユニットのアパートメントプロジェクトの例を使用しましょう。
次に、そのアパートメントプロジェクトの純営業利益 、または所有者が実現したネットレンタルを決定します。 モーゲージを除くすべての営業費用を差し引く。 この計算は、現金を支払ったかのようにプロパティを評価します。
あなたが控除したすべての費用が$ 24,000であった後、賃貸収入を言う。 今ではその正味営業利益を販売価格で割ってキャップレートに達します：24,000ドルの費用を300,000ドルの販売価格で割ったものは、0.88または8％の資本化率を与えます。
キャップレートの使用方法
投資家はキャップレートを2つの方法で使用することができます。 彼は、最近売却された他の類似物件の時価総額に基づいて売却しようとする不動産を評価したい場合や、不動産の買い付けを検討している場合に不動産の価格を尋ねることが合理的かどうかを判断したい場合があります。
あなたが販売しているとき
あなたが小さなアパートプロジェクトを所有し、それを売りたいとしましょう。 あなたはあなたのものに似ているエリアで最近販売された物件に関する情報を収集します。 彼らはより多くのまたはより少ないユニットを持つことができますが、あなたは売りたいものとできるだけ似ているプロパティを見つけることを試みます。
あなたは過去3ヶ月または4ヶ月以内に売却した3つの不動産を見つけます。 難しい部分は、純営業利益を見つけることができることです。 時にはこの情報が販売ポイントとして上場に掲載されることもありますが、特に純営業利益が有利でない場合はそうではありません。 しかし、商業用不動産業者からこの種の情報を得ることはできます。
したがって、平均で9.2％の3つの不動産上限率に達します。 あなたの財産の純営業利益は$ 31,000です。 今度は、純営業利益をキャップレートで割るだけです。31,000ドルを.092で割った値は226,957ドルになります。 あなたの財産の価値があります。
あなたはこの数字の財産を求めておきたい価格に基づいて市場に出すことができます。
あなたが購入を検討しているとき
購入決定のプロパティを比較するときは、リストされたプロパティで作業します。 これにより、正味営業利益を得ることと、それぞれの営業利益率を計算することがさらに容易になります。 次に、それらを比較して、どちらが最良の購入をするかを見ることができます。
しかし、費用や賃料をチェックしてください。費用を削減したり、家賃を引き上げたりする機会がある場合は、トップに上がるかもしれません。
不動産の種類や規模によって費用が異常に高い場合や、賃貸料が同等の不動産の市場レートを下回っていることが判明する場合があります。 これらの状況のいずれかがキャップレートを上昇させ、修正されればより良い潜在的な財産となる。
あなたが495,000ドルで指定されている特定の小さなアパートプロジェクトを見ているとしましょう。 それは現在の市場で価値があるのか、それとも高価なのか？ 再び、いくつかの匹敵する特性と平均売り上げ上限を得る。 もう一度9.2％の料金を使用します。
このプロパティの正味営業利益が39,500ドルの場合、それは尋ねる価値があるのでしょうか？ いいえ、その所得をキャップレートで割ると、429,348ドルの価値が得られます。 価格は495,000ドルと、少し上回っています。
価値のためにそのリスト価格を得るためには、どの純営業利益が必要でしょうか？ 数式を切り替えて、提示価格にキャップレートを掛けます。 495,000ドルに9.2％を掛け、必要な純営業利益は45,540ドルとなります。
しかし、財産がより良いキャップレートを正当化する理由があることを忘れないでください。 それは、建物や周辺の場所や特徴、品質かもしれません。 決定を下す前にすべてを評価しなければなりませんが、キャップレートが役立ちます。