資本化率は、プロパティの評価に不動産投資家が使用する一般的なツールです。 また、商業用不動産の適切な上場および売却価格を決定するのに役立ちます。 不動産投資家のクライアントと一緒に働く場合、代理店やブローカーは、所得を生む不動産の価格を尋ねるための正当性を判断する上で助けてくれる必要があります。
収入生成のための商業用および賃貸用の不動産は、不動産の評価に役立つキャップレートに依存しています。
比較可能な不動産の尋ねる価格と資本化率を知ることで、支払われた価格を正当化するために必要とされる純利益をクライアントが判断できるようになります。 すべての投資家がキャップレートのスピードアップを担当しているわけではなく、プロパティプライシングや評価のキャップレートの使用を助けることができれば、価値と専門知識を実証することができます。
難易度：簡単
所要時間： 5分
方法は次のとおりです。
- その地域の最近売却されたプロパティに匹敵する資本化率を取得します。
- 資本化率に資産の価値を掛けて、価格を正当化するために必要とされる正味営業利益を決定する。
例：同等のアパートメント複合施設の上限は12％、つまり0.12であり、購入対価の対象となる複合施設の要求価格は300,000ドルです。
$ 300,000 X .12 =この請求価格を正当化するために必要とされる純利益で$ 36,000。
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- 電卓
このトピックの詳細
それらは基本です。
商業用不動産投資家がキャップレートを使用する理由を理解するのに役立つよう、 マルチファミリーのプロパティの投資全体像を見てみましょう。
規模の経済性：多家の不動産、特にマンションは、規模の経済性のためにコスト削減のメリットがあります。 1つの場所に複数のユニットがあり、多くの場合1つの屋根の下にあるため、地方自治体サービスから修理までのすべてのコストが節約されます。
アパートを建てるためには、単位当たりの費用もずっと安いです。
欠員の減少の効果：あなたが一戸建ての家を所有していて、それが2ヶ月間空いていると、あなたの賃貸収入の100％が失われています。 デュプレックスの場合は50％、4プレックスの場合は25％です。 しかし、あなたが100ユニットのアパートを所有している場合、そのユニットが2ヶ月間空いていると、レンタル収入の月額1％しか失われません！
貸し手はキャップレートを使用します：あなたの個人的な家に住宅ローンを得るとき、それはあなたの信用履歴と収入に関するすべてです。 商業貸出に関しては、純収入と住宅ローンの支払いをカバーしています。 通常、複数の投資家の所有者があり、その信用度はほとんどの場合考慮されていません。 不動産の財務実績は、主要な貸出基準です。 不動産の状態が良好で、数字が有効であれば、ほとんどの場合ローンが発生します。
だからどのようにキャップ料金を見ることができますか？
事は、プロパティのキャップレートには多くの要因が関与しているということです。 特に、管理と運営のコスト、ならびに優遇賃料が純利益を決定する。 したがって、賃料が市場価値を下回っているか、費用が必要以上に高い場合、上限金利は不動産の価値を正確に反映しないことがあります。
これは売り手が売り手によって明らかにされる方法です。 アパートのプロジェクトオーナーが新しいテナントの配置やインタビューを嫌うようになったとしましょう。 このオーナーは、賃貸物件をうまく借りて賃貸料を抑え、賃貸住宅を良い状態に保つことができました。 だから、賃貸料は、他のテナントが今支払うことに喜んでいるものよりもはるかに低くなる可能性があります。 不動産を購入してリースを期限切れにしたり、賃貸料を引き上げたり、テナントを取り替えることは、純利益を大幅に変え、キャップレートも変えます。
反対に、現在の所有者が費用を見ていない場合、費用は必要以上に高くなる可能性があります。 彼らが管理費、従業員費、修理費に必要以上に払っているとしましょう。 それらの費用を一列に並べるだけで大きな違いが生まれるかもしれません。
ここでの教訓は、キャップレートはパフォーマンスの測定値であり、価値の保証ではないということです。
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