販売比較アプローチは、不動産プロフェッショナルのCMA、 比較市場分析の基礎です。 これは、地域内の類似プロパティの最近の売上に基づいて、プロパティの現在の市場価値を決定するために使用されるプロセスです。
計算結果は、家の売り手リストクライアントが自分の財産をリストする価格を決定するのに役立ちます。
不動産専門家はまた、CMAプロセスを使用して、買い手が自宅の価格が公正で現在の市場活動に合致しているかどうかを判断できるようにします。 エージェントは、徹底的であれば、最近販売されたプロパティを使用するものと、現在リストされているプロパティを使用し、リスト価格を使用するものの2つを行います。 市場は絶えず変化しており、競争相手である現在リストされている比較可能なプロパティを見たいと考えています。 現在の在庫と需要に基づいて、売却された物件CMAで決定された上場価格を引き下げまたは上げる理由がある可能性があります。
CMAプロセス
CMAを行うには構造化されたプロセスがあり、いくつかの重要な基本要件があります 。
- 選択された同等のプロパティは、可能な限りサブジェクトプロパティと同様にする必要があります。
- 寝室の数
- お風呂の数
- 平方フィートサイズ
- ロットサイズ
- 類似の特性は、できるだけ近くにあるべきであり、同じ近隣または細分で最もよい。
- 彼らの販売日はできるだけ最近のものでなければなりません。 comps '（comparables'）の販売日が過去にあまりにも遠すぎる場合、現在の市場では正確であるにはすでに古すぎます。 コンプに十分な近接プロパティがない場合は、少し遠くに移動する必要があります。
だからこそ、単純なCMAの概要の例を見てみましょう。
- 我々は、3 BR、2つの車に付属ガレージと1900平方フィートのサイズの2 BAの件名プロパティを持っています。
- 家は他のすべてのものとサイズが非常に似ている標準的な細区分にあります。
- 3つの比較可能な家屋が同じ小区画に見つかりました。
- 2つの家は非常に近く、同じベッドルーム、バス、ガレージがありました。
- 1軒の家に余分なベッドルームと半浴がありました。 その家の売却価格は、ベッドルームとハーフバスの新しい建設価値によって、それが私たちの対象物のプロパティと同様にするために削減されました。
- 家の正方形の映像は近くにあったが正確ではなかった。 したがって、3つのコンプの価格はそれぞれ、平方フィート当たりの販売価格を得るためにそれぞれの平方フィートサイズで除算されました。それらは平均して1つの数値になりました。
- この数字には現在の市場におけるおおよその価値を決定するために1,900平方フィートの物件を乗じた。
今、売り手と不動産専門家にとって、これは通常、彼らが行く限りです。 しかし、私は買い手のためにやっているように、現在の競争を見る別の市場分析を提案します。 もう1つのCMAはほぼ同じように行われます。 しかし、今では、売却用の3つの構成品目を見つけ、その上場価格を使用しています。
このサンプル市場はかなり忙しかったし、最近数週間で新しいリストよりも売り上げが増えています。 販売用家屋の現在の在庫は低く、3つの構成物の上場価格は、通常のCMAからの上場価格の見積もりを増やすことができることを示している。 私たちは競争力のある家庭の価格の下限に留まり、販売優位を得て市場に出ます。
では、これらのプロセスと評価では何が違うのですか？ 鑑定士は同様に、おそらく同じ構成員を使用します。 しかし、鑑定人は通常貸し手のために働いているので、彼らの仕事は異なります。 不動産専門家は、売り手にとって可能な限り高い価格を求めています。 鑑定人は、貸し手の投資をカバーするが、膨らんでいない価値を求めている。