あなたが不動産事業を初めてやっている人や新しい人であれば、助けを受けてください。 CMAは単なる比較的な数学ではありません。 提示されたデータに基づいて判断を下すには、特定地域における不動産売買の動態に関する徹底的な知識が必要です。 「不動産は地元にあります」とは、それが真実であるためよく知られている見積もりであり、地元の市場についてすべてを学ばなければなりません。
言い換えれば、あなたの市場について何かを知る必要があります。なぜなら、ある地域の家屋が、別の地域の同等の家屋と比べて、異なる価格で販売しているからです。
近隣や物件を知らずに数字を比較するだけで災害になる可能性があります。 CMAにおける単一の最も重要な活動は、比較可能な特性の選択である。
慎重に収集された同等のプロパティ
主題財産に匹敵すると考えられる財産を選択する場合、重要な考慮事項は次のとおりです。
- 統計的には、グループの大部分をはるかに上回る、またははるかに下回る売上げが疑わしい。 発散の正当な理由がある可能性があります。 あなたが最近のcompsを持っているなら、あまりにも高すぎる方法とあまりにも低価格の販売を放棄してください。
- 使用されていないcompを正当化できることを確認してください。 あなたが比較対象が適切でないと判断した場合は、正当な理由がある。 クライアントが後で特定の家を使用しなかった理由について後で尋ねられた場合は、真実に答えて行動を正当化することができます。
- 対象物の面積から、または可能な限り近くで、同等の特性を引き出す。 同じ地域で十分な場所を見つけることが不可能な場合は、町の別の地域の同様の地区からのものを使用する必要があります。
- あまり古いものではない市販の比較品を使用してください。 できるだけ最新の時間枠にとどまる。 急速な市場では、これは簡単ですが、売り上げが遅いほどです。 2〜3ヶ月以上前に戻らなければならない場合は、おそらく長期間にわたって主観的な調整を行う必要があります。 それは正確にそれを行う方法のための規則が本当にありませんので、簡単ではありません。
- 数量が許せば、同様の構造タイプのみを使用してください。 一例は、あなたの主題の物件が単身物語の家であり、多くの人物が2つの物語である場合があります。 人口の高齢化に伴い、多くの高齢者が1つの物語の家を探しているため、需要が増える可能性があります
プロパティの差異の値の調整
同様の特性を比較すると、常に違いがあります。 対象プロパティの値見積もりを、相違するプロパティとの相違について調整してください。
- ロットまたは面積の差の値を加算または減算します。
- ベッドルーム、浴場、ガレージなどの機能の違いについても同じ操作を行います。
- 販売価格に影響を与えた可能性のある融資の違いを見てください。 売り手の資金調達は、実際の価値に関係しない財産に対してより高い価格で支払われることがあります。 これらは「腕の長さ」の取引である必要があることを忘れないでください。 特別な状況、家族の販売、苦しみの販売などはありません。
競争市場の現状分析
あなたの上場見込み客/顧客に対する完全で詳細なレポートは、リストされた物件の同様の市場分析および当時の自宅との競合なしには完了できません。 あなたの定価推薦は、その時点でエリアにリストされている家の数とその定価に応じて、変更することができます。
最も売れたコンポジションの中に在庫が非常に低いものがあることが分かっていると、現在のマーケットの在庫が大幅に多い場合は、リスト価格の見積もりを少し下げることができます。 他の方向に行くと、利用可能な家が少ない場合は、あなたの提示価格を上向きに調整することができます。
理解しやすい形式で表示される結果
これは「きれい」のプロモーションではありません。 比較市場分析のための非常に洗練された見た目のレポートを生成するほぼすべてのMLSシステム用のソフトウェアソリューションがあります。 値はデータとその解釈にあります。 「プレゼンテーション」の素晴らしさを、データの選択と解釈よりも重要なものにしないでください。