売却された不動産記録に行くことにより、不動産専門家は、不動産と同じ地理的エリアに類似する最近販売された不動産を選択する。 これらのプロパティを比較し、フィーチャの差異を調整することによって、対象プロパティの値の推定が行われます。
しかし、徹底した不動産専門家は、セラーやバイヤーのために2つ目の異なるCMAを行います。
2番目の徹底したCMAには、現在リストされている同様のプロパティとの比較が含まれます。 同じプロセスが使用されますが、現在リストされているプロパティが使用されます。 これにより、現在の競争の評価が可能になり、売却された財産に基づいて見積もりが増減する可能性があります。
別称： CMA、 比較分析
比較可能な選択の品質
市場価値を決定するCMAの正確さにとって重要なのは、比較可能な最良の特性の選択です。 3人または3人のうち3人が、3つまたは4つのうちの1つを選択しても、いくつかの非常に異なる評価が出る可能性があります。 これは、売り手がリスティングエージェントを買い物しているときに多く発生します。 彼らはいくつかのエージェントから価値の見積もりを得て、彼らはその違いに驚いています。 残念なことに、多くの場合、最も高い数字を与える人がリストを取得する人であり、通常は良い数字ではありません。
compを選択するときに考慮すべき点がいくつかあります。
- 売却された不動産が過去2〜3ヵ月以上売れた場合、特に急速に変化する市場では、それが良いコンプではありません。 より最近の売上は、CMAの時にプロパティの売却価格を無関係にするために市場が十分に動いた可能性は低い。
- 物件がどこにあるのか：最高の状況は、家が同じ細区分にあることです。 それは多くの場合可能ではないので、次の考慮事項は、同じ近所または一般の区域に配置することです。 あなたがそのような方法で適切なコンプを得ることができないとき、町の他の部分の同様の細分の非常に似た家が利用できる唯一の資源であるかもしれません。
- 家の特徴：寝室、浴場、家の平方根、ロットの大きさ、その他の家の特徴については、同等の家庭は可能な限り同じでなければなりません。 大規模なクッキーカッターの小区画を除いて、これらのすべてを正確に比較することはできません。
調整の品質
上記の最後の項目は、構造の相違の計算をどのように補うかについての議論につながります。 私たちは、鑑定人のものによく似た調整を行って、比較対象の家屋の売却価格を当社の対象物件とより良く一致させるように調整します。
言い換えれば、3つのベッドルーム、2つの車に2つの車庫があり、2100平方フィートのリビングエリアがある場合は、3つまたは4つのコンプを探してみます。 しかし、私たちはほとんどそれをしないので、販売価格を調整する必要があります。
- 1つのコンプに2つのベッドルームしかないとします。 私たちはそれが3つでより多くのお金のために販売したと仮定する必要がありますので、私たちは実際の販売価格に戻って、3つの寝室を持っていたことにそれを調整するためにいくつかのお金を追加します。 お風呂やガレージのスペースも同じです。
- それ以外の場合は、私たちの対象家が2人しかいない場合は3つのバスルームと言いますが、調整後の販売価格からバスルームの価値を差し引きます。
- 計算の最終段階までは、何もする必要はありません。
比較可能な住宅価格を調整したら、各売却価格を平方フィートで割り、平方フィート当たりの売却価格を求めます。 3つ以上の構成要素の平均値を平方フィートあたり1つの平均値とする。 それから私たちは、私たちの対象家の平方フィートで単純にそれを掛けて、現在の市場価値を推定します。
あなたはCMAを行う大きなイメージを持っていますが、クライアントのためにそれらをやる前に、もっと掘り下げて練習したいと思うでしょう。