ビジネスオーナーが住宅ローンを持つ商業ビルを購入する場合、住宅ローン所有者は、購入者に標準住宅ローン条項を含むプロパティーポリシーを取得するよう要求することがあります。
ここに例があります。
例
Andyは、家電製品を販売するA-1 Appliancesを所有しています。 Andyの会社は、Lucky Lendingから得たモーゲージで新しい倉庫を購入しました。
ラッキーレンディングから得られたローンA-1は、倉庫によって保護されています。 倉庫はローンの担保として使用されているため、ラッキー・レンディングは保険に加入できません。 ラッキーの関心を守るために、商業用不動産政策の下でA-1が倉庫を火災などの被害から守ることがローン契約で要求されています。 契約書には、標準的なモーゲージ条項が含まれていなければならないと述べられています。
標準句
過去数年間で、 財産保険を手がけた保険会社は、1943年ニューヨーク標準火災保険と呼ばれる保険契約書を使用する必要がありました。 後者には貸し手の権利に対処する抵当権者という条項が含まれていた。 この条項は、 標準的なモーゲージ条項と呼ばれていました。
今日では、ニューヨーク形式はめったに使用されず、 ISO商業用不動産政策は業界標準とみなされています。 ISOフォームは抵当権者と題する条項において抵当権を扱っている。 この条項は現在、標準的なモーゲージ条項として機能しています。 これは、個々の保険会社が作成した多くの不動産政策に反映されています。
インタレスト
ISOモーゲージ条項は、宣言に記載された抵当権者に適用されます。 貸し手は、ローンの担保となる建物または構造物の喪失または損害の対象となります。
複数の貸し手がポリシーに記載されている場合は、優先順位の順に適用されます。 たとえば、保険契約者が2つの抵当権を持つ建物（1番目と2番目）を購入したとします。 建物が燃え尽きると、最初の住宅ローンに記載されている貸し手に支払われます。 最初の貸し手が補償された後、2番目の住宅ローンの貸し手は支払いを受けるでしょう。
モーゲージ条項は、貸し手が "彼らの利益が現れるように"支払いを受けると述べている。 これは、各貸し手が受け取る金額が被保険建物の損害の程度と貸付金の未払い残高（元本および利息）に依存することを意味します。 たとえば、火災によりA-1アプライアンスの倉庫が破壊されます。 火災時には、A-1は元本および未払利息に対するラッキーレンディング$ 750,000を負っています。 ラッキー・レンディングは、その財産に対する保険金75万ドルを受け取る。
保険者が損失を支払う金額は、保険金の限度額の対象となります。 例えば、A-1の倉庫が150万ドルで保険に加入されている場合、保険会社は被保険者全員（A-1アプライアンスおよびすべての貸し手）に150万ドルを超える費用を支払うことはありません。
いくつかの州では、貸し手はローンよりも信頼の行為によってローンを確保しています。 このため、標準抵当権条項の抵当権者には、受託者が含まれています。
差し押さえ
債務者の不動産政策の下で損失を回復する貸手の権利は、貸し手が損失前に不動産所有者に対して開始した差し押さえ行為の影響を受けません。 例えば、A-1アプライアンスがいくつかの住宅ローンの支払いに失敗したと仮定すると、Lucky Lendingはデフォルトの通知を発行します。 通知が発行されてから1ヵ月後、倉庫は火災で破壊されます。 デフォルト通知は、ポリシーに基づく損失に対する支払いを受け取るラッキーの権利に影響しません。
保険契約者の行為
抵当権者は、保険契約者が保険契約の条件に違反したとしても、保険契約の下で損失を回復する権利を有する。
たとえば、A-1アプライアンスの倉庫が火災で破壊されたとします。 A-1は建物の損害およびその内容について財産保険会社に請求します。 しかし、A-1はアジャスターを被災者の遺物を検査することを拒否している。 保険者は、A-1が保険契約条件に準拠していないため、最終的にA-1の請求を拒否する。
ラッキー・レンディングの保険金請求権は、貸し手が一定の条件を満たす限り、A-1の行動によって影響を受けることはありません。 貸し手は、
- 保険契約者が支払いに失敗したため未払いの保険料を支払う
- 損失の証明が期限到来する旨の通知を受理してから60日以内に、損失の証明を提出します（契約者がそれをしなかった場合）
- 貸し手が建物の所有権または占有の変化を認識している場合、またはリスクが大幅に変化した場合には保険者に通知する
貸し手はこれらのすべてのステップを完了すると、A-1の不動産政策の下で損失支払いを受ける資格があります。
権利の移転
ISO抵当権者条項には、 代位規定が含まれています。 保険会社が貸し手に損失支払いを行い、被保険者への支払いを拒否した場合、貸し手の代位権は支払額の範囲内で保険者に移転されると述べている。 前の例では、A-1アプライアンスは保険契約の条件に準拠していなかったため、保険契約の下で支払いが拒否されました。 ラッキー・レンディングが破損した倉庫への関心のために70万ドルの保険金支払いを受けたとします。 火災は建物に保管されている電気乾燥機の欠陥に起因していた。 ラッキー・レンディングが損害賠償を受けていない場合、貸し手はドライヤー製造業者に財産の損害賠償を請求する可能性がある。
A-1の不動産保険会社は、損失のためにラッキーレンディングを補償しています。 したがって、損害賠償のために製造業者を訴える貸し手の権利は保険者に移転される。 保険会社は現在、ラッキー・レンディングに支払った70万ドルを回収するために製造業者に訴訟を起こす権利を有する。
保険者は、住宅ローンの元本額に未払利息を加えた金額を貸し手に支払うことを選択することができます。 負債が残っている場合、保険契約者はその金額を保険者に支払わなければなりません。
キャンセルと非更新
住宅ローン条項の下で、保険者は、保険者が保険契約を取り消し、保険契約を更新することを拒否した場合、抵当権者に書面で通知しなければならない。 被保険者が保険料を払わなかった場合、保険者は保険金を取り消す前に10日前に貸し手に通知しなければならない。 保険者がプレミアムの未払い以外の理由で保険契約を取り消した場合、保険者は貸し手に30日前の通知を提出しなければなりません。 保険者が保険契約を更新しないことを決定した場合は、貸し手に10日前の通知を提供しなければならない。
これらのキャンセル条件は、州法によって変更される場合があります。 たとえば、プレミアムの未払い以外の理由で保険契約が取り消された場合、保険者は少なくとも45日前に貸し手に通知する必要があります。