- ロケーション
- 財務
- 修理
- 現在の市場
プロパティの場所を評価する
場所は、潜在的な投資不動産を評価する際に考慮すべき最も重要な事項の1つです。 それは長年に渡って感謝するために財産の潜在的可能性について教育された推測をするのを助けることができます。
たとえば、不動産専門家Robert Kiyosakiは、大学コミュニティの近くで収入財産を購入するメリットについて語っています。 理由は、常にテナントの供給が十分であり、学生の両親は通常賃料を支払うことになり、地域の望ましさとアパートの需要の高さのために、 より高い賃料を請求できる場合があります。
近所のようなもの
- それは郊外か都市か？
- 小売店、交通機関、病院、学校に近いのか？
- どのタイプのテナントがそこに住みたいですか？ （家族、高齢者、独身者、中産階級など）
- テナントの供給は十分ですか？
- あなたの現在の住居に近いですか？ 遠く離れていれば、通勤費や生産性の低下による機会費用から、経費を考慮しなければなりません。
- 近隣は安定している、拡大しているのか、減少しているのか？ 空き地がたくさんあるのですか、新しい建設がたくさんありますか？
- あなたは将来の成長の機会を見ていますか？ たとえば、大都市につながる新しい鉄道線が建設されているか、新しい会社がその地域に移転して新しい雇用を創出しています。 これらは、場所の望ましさを劇的に増加させる可能性があります。
財産の財務を評価する
あなたの予算を知る
- この投資にどれくらい投資できますか？
- あなたはどれくらい失うことができますか？
- 追加資金が必要な場合はどこから手に入れますか？
- あなたの毎月の住宅ローンの支払いと金利は何ですか？
プロパティの値を見てください
- 財産の実際の所得と経費シートを見てみる。 何も入手できない場合は、運用コストを合理的に予測できることを確認してください。
- プロパティの純営業利益（NOI）を計算します。
- あなたの地域の標準空室率は？
- 不動産の予定賃料はいくらですか？
- 保険料はいくらですか？
- どれくらいの税金ですか？
- 不動産管理費はいくらですか？
- 市場の資本化率（キャップレート）を決定しましたか？ 市場のキャップレートを知らない場合は、地元の不動産ブローカーに相談してください。
- Cap Rateを決定したら、NOIをCap Rateで除算し、プロパティの現在の値を取得できるようになりました。
- あなたは比較市場分析（CMA）をしましたか？
- 売却地域に匹敵する家は何ですか？ あなたは賃貸物件を購入しているか、家を持ち帰って探しているかに関わらず、不動産を過度に支払っていないことを確認したいでしょう。
どのような修理が必要かを評価する
どのような修理が快適ですか？
- 適度な量の仕事でOKか、腸リハビリ（新しい配管、電気、床、壁など）に慣れていますか？
あなたはこれらの修理をすることができますか？
- 修理の費用は、あなたがそれを自分で行うことができるか、それを行うために他の人を雇う必要があるかによって大きく変わります。
- 資材や職人のための建設予算は、あなたが100万ドルの家を改築しているのか、50,000ドルの賃貸物件を改装しているのかによって大きく異なります。
- 経験則のもう一つの一般的なルールは、あなたが計画している以上に修理費は常に高くなるということです。 請負業者を雇う場合、2週間の仕事はしばしば4週間に変わります。 あなたが修理を自分で行っても、コストは手に負えなくなる可能性があります。 たとえば、新しい乾式壁を$ 800で部屋に設置する予定です。 あなたが壁を開くとき、あなたはシロアリの蔓延と、壁を駆除するだけでなく壁の再構築の必要性を見いだします。 このような予期せぬ費用はすぐに追加されます。 より高い建設予算で打撃を受けるだけでなく、これらの追加の修理が完了している間、空き地の住宅ローン、財産税、保険料を支払うために、「ソフトコスト」と呼ばれる追加の資金調達コストを支払うことになります。
現在の市場と比較して投資を評価する
不況時にMcMansionを転がそうとするのは、最も簡単なベンチャーではありません。 景気後退の中で、テナントに貸し出すための抵当権付きの不動産を購入することは、成功のためのより良い賭けになるかもしれません。 あなたは今不動産市場の動向を見てそれに応じて計画を調整する必要があります。
あなたがそのMcMansionを買って、それを利益のために売ることができるまで、それを保持するお金があれば、それは潜在的に良い投資になる可能性があります。 不動産を購入するときにもう一つ見なければならないことは、再販価値です。 非常に望ましい資産とは、市場に関係なく容易に売買できる資産です。 彼らは常に需要があります。 パンや水のような必需品と考えてください。
人々には、プールやTVスクリーニングルームがある家は必要ありません。 人々は清潔なバスルームと強い屋根のある家が必要です。 あなたはあなたの財産が最大の人にアピールして、将来のテナントとバイヤーの数が最大になるようにしてください。