現金なしで不動産に投資するための戦略
現金なしで不動産投資の戦略があります。
あなたは数百の名刺のコストを少しでも払うことができます。 これは「簡単なお金」に関する記事ではありません。 あなたの欲望といくつかの足取りだけで不動産投資を始める方法はありますが、それは簡単ではありませんが、あなたのポケットの中に短時間で現金に変えることができます。
どこにいても、テレビ、印刷物、インターネットでこれらの方法のすべてを教える指導者がいます。 あなたは不動産投資のウェブサイトから多くを学ぶことができますが、非常に高価なコースやメンタリングの支払いには注意が必要です。 他の人は、インストラクターがあなたを知って教えてくれても、あなたが出てそれを実装するのはあなた次第です。 現金を必要とせずに不動産からお金を稼ぐことを可能にする技術には、以下のものがあります：
- バード・ドッグ
- 割り当て
- リースオプション
- サンドイッチリース
- バックツーバッククローズ
ここでは、これらのテクニックの概要、その仕組み、および一部の不動産投資家が投資事業の早期に現金収入を得るために使用している方法について説明します。
バード・ドッグ
鳥の犬が不動産投資家に提供できる価値を本当に理解する前に、これらの投資家が誰であるかを見てみましょう。 まず頭に浮かぶのは、家を買って固定し、利益のためにすばやく売る「フリッパー」です。
その後、賃貸物件として家を購入し、時間の経過とともにキャッシュフローと鑑賞を実現する長期投資家がいます。
これらの不動産投資戦略のどちらかが非常に利益を上げることができます。 投資家が選択する戦略は、目標、気質、リスク許容度です。
これらの投資家の多くは、ほとんどの人が思う以上に、特に長期の賃貸投資家がいます。 彼らは誰なの？ テレビで見られる高プロファイルタイプはごくわずかです。 大部分は毎日あなたが見る人です。 彼らは別の成功したビジネスを持ち、不動産に投資したい現金を持っているかもしれません。
ビジネスを営むにはほとんどの時間が必要ですし、投資不動産を探すために不動産業者のような伝統的なリソースに頼っている傾向があります。 不動産業者がMLS （マルチプル・リスティング・サービス）の在庫から取り組んでいるため、通常、これらの取引に必要な額よりも多くを支払うことになります。 価格設定には柔軟性はあまりなく、特に取引の手数料は限られています。
これらの投資家の多くは複数の不動産を購入しています。 もし彼らが現在購入しているものよりも10％〜40％少ない金額で自宅購入取引をもたらすことができると言った人が連絡を取った場合、彼らの反応はどうなるでしょうか？ 彼らはお金を稼ぐためにこれに入っているので、答えは簡単です。
彼らが家に払うことが少ないほど、キャッシュ・フローから投資収益率（ROI）が高くなり、ロックイン・エクイティがより早く発生します。
彼らは、この人に彼らの取引をもたらすことを望んでいます。 この人は鳥の犬と呼ばれています。 卸売業者のようなものです。
仕事、調査および調査を通じて、鳥の犬は売却が必要な住宅所有者や住宅ローンの難しさや差し押さえがなされていない住宅所有者を列挙される前に見つけます。 それは鳥の喧嘩であり、始めるには現金を必要とせず、名刺と多くの努力が必要です。 しかし、それはあまりにも多くの借金と多くの現金ではない普通の人のための不動産投資をビジネスにすることができます。
彼らは不動産業者が上場していない家を探している。 実際には、鳥の犬の中には、苦労している住宅所有者が売れなかったときに、彼らを誘導する不動産業者がいます。 鳥の犬は投資家に利益のある投資を提供し、取引が終了すると手数料は契約ごとに2000ドルから10,000ドルの間で変動する可能性があります。
割り当て
自分のお金を使わずに不動産投資でお金を稼ぐもう一つの方法は、課題を使うことです。 それは複雑なプロセスではありませんが、購入契約を締結する前にバイヤーを並べておく必要があります。 あなたは実際に売り手との取引を行い、購入契約書を書くつもりです。 契約書には、購入者が「あなたの名前および/または割り当て」であることが示されます。
これにより、販売者の同意なしに、他の誰か、つまり購入者に契約を割り当てることができます。 彼らは現金買い手でなければなりませんが、あなたがこれらの種類の取引をしている場合は通常そうです。 売り手はあなたのバイヤーが今購入者であり、購入契約条件に従って取引が通常どおり進められることだけが通知されます。
取引を割り当てる際の別の考慮事項は、あなたが売り手に与える本物の預金です。 このお金は、閉鎖を処理するタイトル会社に預けられ、払い戻されることはありません。 それはあなたのバイヤーに転送されます。 したがって、取引金額がまだ決済されないリスクがあるため、この金額はできるだけ低く保つことが望ましいでしょう。
投資家のバイヤーと定期的に仕事をしている場合は、契約を締結した時点で実際に手数料を受け取ることができ、契約を締め切るまで待つ必要はありません。 ただし、取引が終了したときに支払われることがあります。 もちろん、あなたが特定のバイヤーとうまく調和していて、取引を説明して口頭でコミットメントを得ることができれば、家に閉じ込める前に本物のお金を手に入れることができるかもしれません。
リースオプション
リース・オプション戦略の基本的な要素は、毎月のリース料を伴うリースと、リース期間の終了時に当該物件を購入するオプションである。 どのように動作するかを説明するための例を実行しましょう。 あなたは賃貸物件として家を所有したい投資家ですが、前払いのために十分な現金で座っていません。 あまりにも高価すぎる借り入れをするクレジットスコアさえあるかもしれません。
強盗看板、新聞広告、Craigslist広告、または口頭紹介だけでマーケティングすることで、自宅を売ることができなかった意欲的な自宅所有者を見つけることができます。 仮説的な例を見てみましょう。 住宅所有者が家をリストアップしたが、売ることができなかったとしよう。
住宅は現在の市場では10万ドル相当、住宅ローン残高は7万ドル、税金と保険料は月額525ドルです。 1人の配偶者は仕事を解雇されており、もう1人はより良い仕事をしており、すぐに移動する必要があります。 投資家の行動は次のとおりです。
- 彼らの家賃に等しいリース料で3年間自宅をリースすることを提案します。
- $ 80,000のリース終了時に家を購入する権利を有するが、義務は負わないために、払い戻し不能なリースオプションの支払いとして1,500ドルを支払う。
- 言葉の同意を得て、投資家はマーケティングやその他の方法を使用して、家賃を賃貸するために750ドル/月を支払う予定の住宅のテナントを探します。 彼らは最低1年の賃貸借契約に署名します。
- 3年間のリース期間中、税金と保険はそのまま残され、支払いのエスクローではこれらのアイテムの世話をします。
- キャッシュアウト：最初と最後の1ヶ月間のリース料は525ドル3、リースオプションの支払いは$ 1,575 + 1,500ドル= 3,075ドル。
- 現金：最初、最後＆保証金= $ 2,250で$ 750 x 3。
これは最悪の現金の状況で、投資家はポケット$ 825から外れています。 しかし、彼らは売り手とより良い交渉をして、保証金を延期したり、それを一掃して、彼らが外出する金額を約300ドルにすることができました。
これは、この家を制御し、最後に収益を上げる購入にロックすることは悪くない。 それは既に支払われる価格以上の価値があり、3年間のリース期間中に評価される可能性が高い。 月額250ドルのプラスのキャッシュフローは、3年間で9,000ドルになります。 たとえ投資家が自宅を購入するオプションを行使しないとしても、彼らは投資したわずかな金額を考慮して素晴らしい利益を上げています。
サンドイッチリース
サンドイッチ・リースは、名前が示すとおり、投資家との2つのリース・オプションです。 このような状況では、投資家はリース期間の終了時にその物件を割引価格で購入することを望んでおり、家を購入したいがクレジットの問題や不足のためには入居できないテナントを探したい前払いの現金。 このような状況に陥っているほとんどの人は、リースオプションで購入できる適切な家を見つけて、クレジットを改善し、契約金を一緒に受け取ることができます。
前の例を使用するつもりですが、通常のテナントの代わりに、投資家は家をリース購入または家賃を所有したいと思う人を見つけます。 すべての数字は同じですが、テナントの購入者は3年間のマッチングリース期間の終わりに家を所有したいとします。
テナントの購入者は、最初、最後の保証金を先払いするだけでなく、リース終了時に家を購入する権利のためのリースオプション払い戻し不可能な支払いも行います。 また、テナントの買い手は、彼らが家を購入すれば、価格は110,000ドルになることに同意します。 今、投資家のキャッシュフローは次のようになります。
- 最初のリースオプションのために売り手に同じ3,075ドルを出す。
- テナント購入者から$ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500リースオプションの支払い= $ 3,750。
- 投資家はまた、より高いリースオプションの支払いを要求することもできましたが、両方の取引が署名されている場合、675ドルのプラスのキャッシュフローで満足していました。
- 売り手は、家を$ 110,000で売っているのに$ 80,000しか支払っていないので、残りの月間に$ 675の前払い、$ 250 /月（最初/最後の支払い）、$ 30,000の売上総利益を出します。
- 投資家の総利益は39175ドルで、投資資金はゼロです。
この戦略のもう1つの利点は、 テナントの買い手が家を所有することを望んでおり、それをよりよく管理することです。 事実、一部の投資家は、テナントに最初の100ドル以上の修繕を要求するリース交渉を行っています。 元の住宅ローンの支払いで保険料と税金が支払われるため、費用は最小限に抑えられます。
投資家がすべての拠点をカバーしたい場合、モーゲージの支払いを直接支払うことができ、売主がデフォルトのままになる可能性があります。 リースオプションとサンドイッチリースは、不動産投資家がポートフォリオにプロパティを追加し、毎月のキャッシュフローを構築するために頻繁に使用される戦略です。
バックツーバッククローズ
2007年に展開し始めた住宅ローンと住宅ローンの混乱は、貸出業務と不動産取引業務に大きな変化をもたらしました。 二重閉鎖をし、別の取引の収益に1つの取引を行うことを前にしていた銘柄の企業は、今ではどこにも見当たらない。 しかし、あなた自身のお金を使わずにバックトゥーバック・クロージングを使って物件を卸売りフリップする方法があります。
もちろん、最初の要件は、あなたが有益な卸売フリップ取引をセットアップしているということです。 適切な価格で最初の不動産を購入し、素敵な利益でそれを購入する準備ができた投資家を持っている必要があります。 利益は、あなたが投資家に2回目の売却を終了できるように、最初の取引を終了するために他人のお金を使うために必要な手数料をカバーするのに十分である必要があります。
取引資金は、通常、同じ日または24時間以内に物件を売却するためのフォローアップ・クロージングで、ある取引に資金を供給するための非常に短期間のローンを取得するプロセスです。 取引の貸し手は、最初の取引を終了するために必要なタイトルの会社に資金を配置します。
その取引が終了すると、通常はそのすぐ後ろに予定されている2番目の取引に移動します。 その取引の決算書には、最初の取引で融資した金額と手数料の合計を取引貸し手に支払うことが反映されます。 これは通常、最低$ 2,500であり、貸出金額のパーセンテージに基づくこともできます。 あなたはバランスと利益を得ます。