商業貸し手は引き受けに非常に注意しています。 バイヤーの個人的な信用履歴は商業貸出ではめったに重要ではないので、融資の決定に他の基準を使用します。 商業用不動産は収入を得るために購入されるので、人気の基準の1つは、住宅ローンを適切に払い、借り手に利益を残すのに十分かどうかを見るために収入を見ることです。
住宅ローンが付与されるかどうか、およびどれくらいの金額がDSCR、または債務サービスカバレッジレシオを使用して決定できるかは、貸し手がアパートまたは複数の不動産を調べる場合です。 それは簡単な計算ですが、非常に重要です。 貸し手は個人の信用度や所有者の履歴にはあまり関心がありません。 投資目的はROI、投資収益率、キャッシュフローです。そのため、キャッシュフローが主な検討事項です。
実際には、投資家はアパートプロジェクトのキャッシュフロー計算が正しいことを確認する際に貸し手の注意を重視するべきです。 彼らは所得と経費を示す財務を見たいと思うでしょう。 彼らは、これらの数字が未来に向かうかどうか、あるいは場合によってはより良くなったり悪くなったりするかどうかを判断します。 数字がキャッシュフローが適切に債務返済をカバーすることを示す場合、投資家の投資選択と評価スキルを検証します。
プロジェクトと住宅ローンの金額がすでに設定されているDSCRをどのように計算するかは、多くの場所で確認できますが、バイヤーは購入しようとしているプロジェクトでどれだけ借りることができるかを知りたいでしょう。 投資家は彼ら自身の計算を行い、彼らが思い付いた数字を検証するために彼らの選ばれた貸し手を見ます。
この点で、投資家と貸し手は共通の目標を持っています。 適切な利益を残して借金を処理するのに十分なほど利益を上げていますか？
現在のDSCRを取得し、貸し手が必要とするDSCRでプロパティを評価するという2つの方向から見ていきます。 この計算は、共通の貸し手の最低許容DSCR 1.20を使用してその金額に戻ります。 それから、私たちはDSCRを手に入れてもう一度やります。
難易度：平均
所要時間： 20分
方法は次のとおりです。
- 欠員と貸方ロスを差し引いた後のキャッシュフローまたは総営業利益を決定する 。
年間$ 187,000の賃料合計 - 空室率9％および信用損失（$ 16,830）= $ 170,170
- その後、 税金や保険料を含む運営管理費を差し引いて、NOIまたは正味営業利益に到達します。
総営業利益 - すべての経費= NOI、または純営業利益
$ 170,170〜72,470（費用）= $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12ヶ月= $ 8142 /月NOI
- 貸し手が最低許容DSCR 1.20を使用している場合、その月額$ 8142は毎月の住宅ローン支払いの1.2倍でなければなりません。 最大限の支払いを受けるには、$ 8142を1.2で割る必要があります。
$ 8142月額純収入/最小値1.20 DSCR =最大6785ドル/月のモーゲージ支払い。
- 現在の金利でどれくらいの金額が貸し出されるのかを判断するだけです。 この買い手が30年のローンで6.875％の金利を期待できるならば、住宅ローン計算機は、貸し手と金利が元本と利息の支払いをもたらすので、貸し手がこの不動産に約1,032,836ドル月額6785ドル、DSCR最低1.20です。
ほとんどの住宅ローン計算機では、ローン額を計算するための支払い、金利、時間を入力することができます。
- 開始時には、DSCRを使って住宅ローン金額に戻っていたことを知っていました。購入者は、購入のために評価している不動産をどれくらい住宅ローンに借りることができるのかを見積もりたいと思っています。 しかし、現在のプロジェクトの費用と住宅ローンの支払い額を知っているところでDSCR計算をしましょう。
$ 223,000 NOI / $ 172,000年間モーゲージ支払額= 1.30 DSCR
この場合、1.3は1.2よりも優れているため、おそらく許容DSCRです。 しかし、 新規融資が営業プロジェクトで求められている場合、現行のNOIは、私たちが最初に行ったように、何が住宅ローン金額として利用可能であるかを見るために使用されます。
数字がうまくいくと、投資家や貸し手はプロジェクトの資金調達と将来の収益性についてよく感じることができます。
あなたが必要なもの：
- プロパティの収入と費用の詳細。
- 住宅ローン計算機。