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家を反転させるのはどういう意味ですか？
家を裏返すということは、あなたが家を売る意思を持って、通常はすぐに、利益のために家を買っていることを意味します。
それは長期的な買収戦略ではありません。 あなたがそれを買った以上の財産を売っていても、必ずしもあなたが利益を上げるわけではありません。
たとえば、200,000ドルで家を購入し、5万ドル相当の改装工事を行います。 あなたがそれを買った以上のものである$ 240,000のために家を売るならば、あなたは、改装費用と財産を保有し、財産を売却するための追加費用を考慮に入れて実際にお金を失います。
どのようなタイプのプロパティを反転することができますか？
フリップされる最も一般的なタイプのプロパティは、単一の家庭です。 しかし、ほとんどのタイプの不動産は、利益のために反転することができます。 これも：
- マルチファミリーホーム ：フリップする機会には、既存のユニットを改装するか、追加購入ユニットを追加することで、将来のバイヤーにそのプロパティをより価値あるものにすることができます。
- 混合使用される特性：これは、小売スペース、居住スペースまたはその両方に行われた改装または追加を含むことができる。
- 小売プロパティ ：レストラン、サロン、一般店などの特定のニーズに合わせてスペースを改装します。
- 土地 ： ゾーニングプロセスを経て、住宅や小売などの特定用途向けに承認されます。 ゾーニング承認を取得するには、町内のビル部門がどのように迅速かつ簡単に作業できるかによって、長いプロセスが必要になります。
キー1：適切な価格で購入する
あなたは購入時にお金を稼ぐ。 あなたが最初から多くのお金を入れた場合、家を最後まで改装しても、利益を上げるのがずっと難しくなります。
修復後の値を決定する - ARV
あなたは、利益を得るために財産を購入する余裕があるかを判断しようとしています。 したがって、あなたは後方に働く必要があります。
最初に行う必要があるのは、プロパティの修復後の値を決定することです。 これは、あなたがプロパティのすべての改装を完了した後、家が価値があると考えているものです。
あなたは、地域内の同等のプロパティのために最近販売された価格を調べる必要があります。 比較対象を見るのは正確な科学ではありませんが、それはあなたに家の価値の球場を与えるのに役立ちます。 あなたの家が4つのベッド、2つの浴場植民地である場合、あなたは昨年に販売した同様のサイズの植民地を見たいと思うでしょう。 次のような要因を調整する必要があります。
- スクエア映像：2つの家庭には同じベッド数とバス数がありますが、1,000平方フィートを超えるものもあります。
- 修復の質：修復に使用された材料を見てください。 現在のバイヤーが探しているものですか？
- 場所：町のいくつかの領域は他のより優れています：良い学校地区、静かな通り。
- ロットサイズ：より多くのロットがより価値があります。
- アメニティ：家にはセントラルエアコン、地下プール、完成した地下室またはマスタースイートがありますか？
似たような建物を見たら、改装を済ませたら家を建てることができます。 これは修理後の値です。
コストを差し引く
適切な価格で不動産を購入するには、家に費やす金額を決定する必要があります。
- 購入時の費用のクローズ：これには、損害保険、家事査定、弁護士費用、調査、銀行手数料、記録料：証書とモーゲージが含まれます。
- 建設コスト：町からの許可、材料費、労働コスト。
- 保有コスト：保険の支払い、税金、貸付金の支払い、可能な公共料金。
- 弁護士費用、不動産移転税、不動産手数料、記録手数料：証書と住宅ローン、町の検査手数料：可能な証書 、CO、町がそれを要求する場合、買い手クレジット：買い手の家の検査官は物事を見つける不動産に間違いがあるため、購入者はこれらの問題を解決するためにあなたからクレジットを要求する可能性があります。
あなたの利益の動機は何ですか？
あなたは、すべての仕事と家を裏返して$ 5,000を稼ぐリスクを経験していない可能性があります。 したがって、フリップから理想的な利益目標を決定する必要があります。 すべてが言われていたら、あなたは2万ドルを作りたいですか？ 50,000ドル？ 10万ドル？ あなたがどれくらい作りたいかを知ることは、あなたが家を買う余裕がある価格を決定するのに役立ちます。
また、あなたが行う利益に対してキャピタルゲイン税を支払わなければならないかもしれないことにも気をつけてください。 あなたの所得区分によっては、何も支払わなければならない場合や、あなたの利益の20％をUncle Samに支払う必要があるかもしれません。 1031 Exchangeを行うことで、このコストを延期することができます。
理想的な購入価格を決定する
これで、不動産の修理後の価値、不動産の改装にかかるおおよその費用、お金の量を決定しましたので、不動産に支払うことができる最大額を決定することができます。
修理後の価値
- マイナスコスト
- マイナス利益の動機付け
=理想的な購入価格
これは、あなたがあなたのオファーをし、それが受け入れられることを望むポイントです。 あなたはこの数字に到着するために多くの作業を行っていますので、あなたがオファー価格を上げるかどうかを不動産業者が揺さぶらないようにしてください。プロパティはあなたのものです。 あなたが財産のために支払う金額は、あなたが失う潜在的な利益の1ドルです。 覚えておいて、あなたは購入のお金です。
キー2：すぐに出る
不動産を反転させるという目標は、利益を上げ、できるだけ早くこの利益を上げることです。 優れた投資家は、不動産市場が一杯になることができることを知っています。 任意の数の要因があなたの財産の価値を劇的に低下させる可能性があります。 これも：
- 金利の上昇：金利が高い場合、人々は家で過ごす余裕がありません。 毎月の住宅ローンの支払いが高くなるため、購買力が低下します。 金利が上昇するにつれて、住宅価格はこの購買力の低下を調整するために下がります。
- 季節の変化：家の購入時期は、夏休みにピークになります。 家族は新しい学年が始まる前に移動したい。 あなたが早い春/夏の急いで市場にあなたのフリップを持っていない場合は、自分自身に多くのお金を要することができます。
- 在庫の 増加 ：あなたの家の価値に影響するもう1つの要因は、その地域の過剰在庫です。 これが起こる1つの理由は、町の大企業が閉鎖され、人々が市場に移転して移転できるようになる場合です。 3ベッドルーム、2バスルーム$ 250,000牧場には非常に多くのバイヤーがいます。 市場に5つがある場合、すぐに売れるようにするには、価格を下げる必要があります。
- 地区内の差し押さえや短期販売：残念ながら、あなたは隣人をコントロールすることはできません。 短期間の販売と差し押さえは、あなたの家の価値を低下させます。
- 自然災害：あなたはまた、自然を制御することはできません。 ハリケーン、竜巻、および野火は地域を荒廃させ、住宅価格を同じように混乱させる可能性があります。
- 学校の評価を下げる：学校のシステム評価が低下した場合、近隣は潜在的な購入者にとってあまり望ましくなりません。
- 低迷する経済：景気が崩壊すると、住宅価格も低下する。 少数の人々が家を買うことができ、少ない人は家を買うことができ、少ない人は家を買うことができません。
- 環境問題/電力線：土壌中のラドンや他の化学物質のレベルが上昇し、裏庭に建設されている電力線や町を通っているパイプラインにより、あなたの家を売り上げてドルを売るのが難しくなります。
キー3：あなたが働くチームがあなたを作るか壊すことができるか
成功したプロパティフリップはすぐに実行され、適切な価格で行われます。 間違った請負業者、デザイナー、またはRealtorを採用すると、フリップをすぐにフロップに変えることができます。 理想的には、時間を無駄にすることがないように、プロパティを閉じる前に信頼できる個人のチームを配置することが理想的です。
デザイナー
あなたの改装のためにデザイナーを雇うつもりなら、あなたは彼または彼女がそのエリアに精通していることを確認する必要があります。 あなたがやりたい最後のことは、過度の改善です。 すべての家庭にカルカッタ大理石とブラジルの硬材の床が必要なわけではありません。 素晴らしいフロアプランとクリーンなデザインでお金を稼ぐことができます。 キッチンやバスは家を売るが、ほとんどのバイヤーは$ 400の蛇口と$ 40の違いを知らない。
市場を知ることは、この分野でどのようなバイヤーが探しているのかを判断するのにも役立ちます。 この地域には、多くのシングル、新婚者、小さな子供がいる若い家族、家族の設立者または空の巣箱が多く集まっていますか？ これは、リフォームの最善の方法を決定するのに役立ちます。 別のベッドルームを追加する必要がありますか？ 子供のためのファミリールームに焦点を当てる？ マスタースイートが主なドローになるのでしょうか？
請負業者
これには、電気技師、配管工、サイダー、屋根葺き屋、HVAC請負業者、画家、舗装業者など必要なものが含まれます。 あなたは最高の価格を得るために複数の入札をしたいと思っていますが、最良の価格が必ずしも最高の品質の仕事ではないため、資格情報もチェックしたいと思っています。 あなたは初めに大きな値段を取ったと思うかもしれませんが、請負業者の厄介な仕事を修正しようとすると、より多くの時間とお金を費やすことになります。
請負業者は、修復のために町と一緒に持ち出されなければならない必要な許可を理解していることを確認してください。 街は許可を処理するのにどれくらいの時間がかかりますか？ 承認されなければならないゾーニングの問題はありますか？ 町の許可問題は数カ月間雇用を維持し、潜在的な利益をすばやく減らすことができます。
請負業者はまた、仕事の所要時間を過小評価することで有名です。 作業を完了するために請負業者に期限が設定されていることを確認してください。 時間通りに完了していないこれらの仕事には、予算内にコンティンジェンシーファンドを含める必要があります。
不動産業者
あなたは、不動産業者と一緒に売却するか、不動産を自分で売却しようとしますか？ あなたが不動産業者と一緒に販売する場合は、売却時にその手数料を考慮してください。
不動産会社を選ぶときは、不動産売り場を知っていることを確認する必要があります。 あなたが過去に不動産業者と働いたとしても、その特定の市場にとって最適ではないかもしれません。
さらに、多くの不動産業者は、迅速な売却を行うことに関心があり、必ずしもトップドルの家を売る必要はありません。 あなた自身の研究をしたことを確かめ、不動産業者があなたが家のために得ることができると感じている数に慣れていることを確認してください。 あなたは素早い販売を望んでいますが、あなたはテーブルにあまりにも多くのお金を残したくありません。