リースの取消し
多くの不動産賃貸借は、建物が物理的な損失のために部分的または完全に住まなくなった場合に、建物の所有者がリースを取り消すことを可能にする。
テナントが占有する建物の一部が破損していなくても、家主はリースを終了する権利を有することがあります。 建物が完全に破壊された場合、家主は建物の再建の選択肢を持つことができますが、義務はありません。 家主は、損害賠償を受けなければ、重傷を負った建物を修理または交換する義務を負うことはできません。
次の例が示すように、リースの取消しは、リース料率の引き下げ率よりも低い額を支払っている中小企業に深刻な影響を与える可能性があります。 また、借地権の対象範囲の重要性を実証しています。
例
Floydは倉庫からカーペットやその他の床材を販売するFantastic Flooringを所有しています。 同社はPeerless Propertiesから2万平方フィートの倉庫の半分を借りている。 現在、10,000平方フィートの場合は50平方フィート、1ヶ月の場合は5,000フィートです。 倉庫の賃貸価値は、1平方フィート当たり$ 0.75、または月額7,500ドルです。
賃貸価値とは、家主が市場価格で徴収できる賃貸料を意味します。
フロイドは2年前、彼の地域の賃貸価格が下落したときに彼のリースを交渉した。 賃料はその後回復したが、フロイドのリースは3年間は有効期限切れにならない。 Floydがリースを失うことになった場合、彼の会社は市場レートで別の不動産を借りなければならないだろう。
新たな賃貸借契約の下で、会社は賃貸料として月額2,500ドル、または年間3万ドルを追加支払う可能性が高い。 会社が本日リースを失った場合、今後3年間で9万ドルの追加費用が発生する。
フロイドは、賃貸契約が開始されて以来、倉庫にいくつかの改善と改良を加えました。 これには、新しい照明、カスタマイズされた棚板、荷積みドックのアップグレードなどが含まれます。 改良は現在建物の一部です。 フロイドはそれらを所有していないが、彼は彼の残りの賃貸借のために彼らに使用権益を有する。
一晩遅く、配線不良が火災を起こし、建物に重大な損害を与えます。 フロアリング材料に若干の僅かな煙以外に、ファンタスフロアリングが占める倉庫の部分は火災の影響を受けません。 それにもかかわらず、Peerless Propertiesはフロイドのリースを取り消します。 ファンタスティックフローリングは、 商業用不動産政策に基づいて床材の損傷を保証されています 。 しかし、ファンタスティックフロアは、リースの喪失により経済的損失を被ることはありません。 同社はまた、建物に施された改善の使用の喪失についての補償もない。 これらの品目は損害を受けていないため、損害は会社の財産保険の対象にはなりません。
フロイドは、借地権の利息を購入してリースをキャンセルしたことによる財政的損失に対して、事業を保護することができました。 このカバレッジは、別のフォームを介して商業用不動産ポリシーに追加することができます。
リース資産
借地権の損害保険は、賃貸借契約の解除に伴う財政的損失をカバーします。 損害が補償されるためには、宣言に記載されている建物の財産の直接的な物理的損失（または損害）が原因となります。 さらに、被害は、 あなたのポリシーの下で被る危険から生じるものでなければなりません。
カバレッジ・スケジュールに保険の限度額が表示されている場合、借地権のカバレッジには次のいずれかが含まれます。
- テナントのリース・インタレストこれは、あなたが支払った毎月の家賃と不動産の賃貸価値（市場賃貸料）の差です。 前の例では、Fantastic Flooringのテナントのリース・インタレストは$ 2,500（$ 7,500から$ 5,000）です。
- ボーナスペイメントこれは、あなたがリースを得るために支払った現金ボーナスの未払部分であり、返還されません。 たとえば、5年のリースではなく3年のリースを確保するために、家主に5千ドルのボーナスを支払ったとします。
- 改善と改善あなたのビジネスは、あなたが法的に取り除くことができない賃貸物件を改良したかもしれません。 カバードリース債権には、改善のために行った未払分の支払額が含まれています。 他の保険の対象となる改善の価値は含まれていません。
- プリペイドレンタルこれはあなたが前払いした賃料の未払部分で、払い戻されません。 例えば、あなたがあなたの財産をリースしたときに、3ヶ月分の家賃を前払いしたとします。
純借地権
賃借権の対象範囲では、保険の限度額は純リース料として表されます。 リースが取り消された場合、損害賠償金を支払う保険会社のほとんどは、損失が発生した時点のネットリースの利息です。 純リース料には2つの要素が含まれています。
テナントのリース・インタレスト（TLI）これは残りの月間に有利なリースから受け取る利益を表します。 あなたのTLIはあなたの総賃貸利息の現在価値です。 総リース金利に適切な借地権利子を乗じて計算されます。 総賃貸利息は、敷地内の賃貸価値と毎月支払う賃料との差額です。 たとえば、家賃の市場レートが月額5,000ドルで、あなたの会社が現在3,500ドルを支払っているとします。 総賃貸利息は1,500ドル（5,000ドルから3,500ドル）です。
借地権利子率は、 お客様のポリシーに添付されているテーブルから得られます 。 要因は、支配的な金利とリースに残っている月によって異なります。 たとえば、リース期間が36か月であるとします。 支払利息が5％の場合、賃貸利息率は33.4213です。 あなたのネットリースの利息は$ 1,500 X 33.4213または50,132です。
月額賃貸利息 （MLI）月額賃貸利息は、毎月の賞与、改善および改善、および前払いの賃料を反映しています。 これらの項目は、ボーナスを払っていない場合や、事前に改善または賃料の支払いを行っていない場合は適用されません。 これらの費用を保証したい場合は、それぞれの毎月の借地権を別々に計算しなければなりません。 各項目について、元の費用は、支出を行ったときのリースに残っている月数で割ったものです。 たとえば、36ヶ月間のリース期間が6ヶ月で、改善のために2万5千ドルを費やしたとします。 あなたのMLIは$ 25,000 / 30または833です。
純リース利息
賃貸物件の賃貸料についてのポリシーに示されている限度額は、賃貸借契約の開始日のテナントの賃貸利息とあなたの毎月の賃貸利息の合計です。 たとえば、TLIが1,500ドル、MLIが833ドルの場合、開始時の純リース料は2,333ドルです。 これは、 保険契約の開始日にリースがキャンセルされた場合、保険者が借地権の対象範囲で支払う保険金の最大額です。
あなたのネットリースの利息は、あなたの契約の期間を通じて毎月減少します。 あなたのリースがキャンセルされた場合、損失が発生した時点でのあなたのネットリースの利息は、借り手の利息の範囲内で支払うことになります 。 あなたの保険会社は、以下を追加してネットリース利息を計算します：
- 損害発生時のリース期間の残りの月間のリース料金利を掛けた総リース持分
- あなたの毎月の借地権に、損失が発生したときのリースの残りの月数を掛けたもの