01 - 不動産投資評価は量的で質的である
先日、私は潜在的な投資を見ていました。 30年以上そこに住んでいた所有者の全体が占領されていた、広大な4つの単位の多家財産でした。 所有者は折衷的な学者であり、場所のいたるところに散らばったあらゆる形のブラス・アン・ブラックとアンティークがありました。 場所は適切に細分されていませんでした。 カーペットを交換する必要があり、床を修理した。 移動基盤は場所の床を膨らませ、様々な壁を上下に走らせる大きな亀裂を作り出しました。
私はいくつかの不動産に興味を持っていたカップルと一緒にその場所を見学しました。 彼らはドアの中を歩いた瞬間からその場所を書きました。 しかし、私はそれらの膨らみと亀裂を見たとき、私は一つのことを見た：お金。 財団の問題はほとんどの投資家を脅かすため、競争が減り、価格設定が軟化する可能性があります。
しかし、このような取引をどのように評価するのですか？ それとも、どんな取引ですか？ 個人的には、考慮すべき事項を2つのカテゴリに分類します。
•定量的：プロパティは投資としてどのように実行されると思いますか？ この部分では、私の電卓やスプレッドシート、あるいは評価版ソフトウェアを取り出して、いくつかの数字を動かすことができます。
•定性的：私は自分自身に "私はそれを取り除くことができますか？"と尋ねなければなりません。あなたが不動産投資家の大多数のような人なら、あなたはパートタイマーです。 つまり、あなたはあなたの「日仕事」の上でこのプロジェクトに取り組み、その後それを管理しなければならないということです。 分析のこの部分は、いくつかの魂の検索を取るでしょう。 電卓はここであなたを助けるつもりはありません。
02 - 定量 - キャップレートを使用して数値を実行する
個人的には、私は投資を考えているときに3つの主要人物を見る傾向があります。 キャップレートは、これらのツールの最初のものです。
キャップレートは、単純に年間純利益を財産価格で割ったものです。 何年もの間、投資家は不動産の毎月の賃貸収入は、不動産に支払う価格のおよそ1％でなければならないという「1％ルール」を使用しています。 一部の市場は、不動産価値が急騰しているため、この比率から離れる傾向にありますが、1％ルールに合致する不動産を見つけることができます。 あなたが念頭に置いておかなければならないことは、1％の経験則は、不動産が住宅ローンの支払いと経費をカバーするのに十分なキャッシュフローを毎年生成するかどうかの公正な指標であるということです。 もちろん、これには多くの変数が含まれています（税金から金利、お支払いの前払い率まで）が、それは出発点です。
03 - 定量的評価ツールとしてのキャッシュフロー
キャップレートを気にする唯一の理由は、投資がどのようなキャッシュフローを生み出すのかを簡単にプロキシーしようとしていることです。 投資では、現金が王様です - この計算をあなたの危険で無視してください。
キャッシュフローの見積りは、主要な予想キャッシュフロー（税金、元本、利息、経費、空室、手数料、修理）をプロットし、財産が生み出す所得と比較することを伴う。 スプレッドシートを使用するか、または不動産評価ソフトウェアパッケージを使用してこれを行うことができます 。
04 - 定量的不動産投資分析ツールとしての収益率
Cashflowは、プロパティの期待収益率（ROR）を計算することができます。 収益率は収益性の指標です。 それはプロジェクトが生成する現金と、あなたがプロジェクトに入れなければならない現金を測定します。
この比率を計算するには、スプレッドシートまたは不動産評価ソフトウェアが必要です。 私は投資に期待しているリターンと他の異種の投資について合理的に期待しているリターンを比較することができるので、非常に便利だと思います。 たとえば、私がこの記事の冒頭で説明したプロパティの数値を実行した場合、私は確かに渡すことになる8％の収益率を返してきました。
私は株式市場に8％の投資をすることが期待できます（リスクは低く、労力はほとんどかかりません）。 リスクと努力については、私はこのプロジェクトに入れなければなりませんでしたが、私は20％の北の収益率を期待しています。
05 - 質的 - あなたはプロジェクトを完了できますか？
私が上で述べたように、あなたの電卓はここで助けにならないでしょう。 これは、ミラーを見て、プロジェクトにどれだけの時間と労力を費やせるかを考える必要があるときです。
もう一度、私がこの記事の冒頭で話したプロジェクトを見てみましょう。 同様の機会にそれを比較しているとしましょう。 同じ近所にいる他の複数家族が、仕事が少なくて済みます。 第2のものがかなり高い収益率を提示しない限り、あなたはフィクサー・アッパーよりもその機会をとるでしょう。 しかし、どれくらい高いですか？
私はいつも同じアドバイスを提供しています：この分野では、慎重な面で間違っています。 あなたが完了することができるプロジェクトは、途中で消耗したプロジェクトよりも無限に優れています。 いくつかの数字を提供し、あなたの快適な範囲で何かを見つけて、それを終わらせて、次に挑戦する（そしてより有益な）プロジェクトに移ります。
結論：
分析はパーツアート、部分科学です。 投資評価の詳細については、このセクションの他のトピックをご覧ください。
著者Chris Smithは不動産投資家であり、投資家と不動産専門家のためのオンラインリファレンスの創始者であり、Corporate Finance Magazine、Euromoney、Business Journal Networkに記事を掲載しています。