クライアントの代理人および権利の義務を規定するステータス
エクスプレスエージェンシー
エクスプレス代理店は、プリンシパルと代理店の間の口頭または書面による合意によって作成されます。 それは、この表現上の地位に対する明示的な意思を示します。
不動産では、代理店は通常、売り手との書面による同意書または買い手との買い手代理店契約のいずれかによって作成されます。 一部の州では口頭での合意が認められていますが、ほとんどの国ではそうではありませ
インプライドエージェンシー
当事者の行為によって代理店関係を作成することも可能です。
不動産業者が代理店の代理人であり代理店契約に署名していない責任を負う場合、彼女は依然として代理店を通じて代理人とみなされることがあります。 同様に、顧客がエージェンシーに代理店にアドバイスや行動を求める場合は、暗黙の代理店を作成することができます。
いくつかの州では、書面による代理店契約なしに代理店が存在しないと規定している特定の法律が作成されています。 これは、偶発的な暗黙の代理を回避するのに役立ちます。
未公開のデュアルエージェントにならないでください
暗黙の代理店を排除していない州では、代理店の代理人のステータスがあなたのリスティングクライアントにある場合、そのリスティングに関心を持つバイヤーと働いている場合、あなたがすることに注意してください。 まず、代理店のステータスをバイヤーに開示し、その代理人であることを暗示する義務を引き受ける必要があります。
今日はほとんど終わった道
私のライセンスはニューメキシコ州にありますが、過去にはテキサス州とコロラド州でもブローカーライセンスを取得しています。
多くの州は現在、「代理店」を持たない買い手または売り手の表現である「 取引委託 」または他の名前で呼ばれる文書および開示を有している。 不動産仲介業者という用語は、これ以上のことを意味することはめったにありません。
だから、私はリスティングを取ることができ、売り手の代理人になることはできません。それはまさに私がやったことです。
私が弁護士や裁判官と一緒に仕事をしていたのは、代理店の質問が買い手や売り手に出てきた唯一の時間でした。 何らかの理由で、私は自分のウェブサイトでそれらを引き付けました。 彼らは代理責任のために私が代理人になれないようにしました。
重大な負債は、代理人の顧客を代理人の活動のリスクにさらします。 だから、もし私が何か間違ったことや間違いをすると、私のクライアントも責任を負うことになります。 これらの法的な人々は、私が規則を慎重に守っていることを知っていたとしても、そのリスクを望まないことを知っていました。
私がバイヤーと仕事をしていたとき、私は常に取引ブローカーとして働きました。決してエージェントではありませんでした。 彼らはほとんど尋ねたことはありません。私たちの国家公表フォームは、私の顧客に私の任務を明確に示しました。 ここで彼らは法律からまっすぐです：
A.本条の規定に定める誠実かつ合理的な注意。
B.地方、州および連邦公正住宅および反差別法、ニューメキシコ不動産免許法および不動産手数料規則、ならびにその他の該当する地方、州および連邦の法律および規制に準拠すること。
顧客または顧客との書面によるすべての合意のC.パフォーマンス
D.顧客または顧客から書面で別段の合意がない限り、取引を完了する際のブローカーの顧客または顧客に対する支援（以下を含む）
- 適時にすべてのオファーまたはオファーを提示する。 そして
- 契約条件を遵守し、取引終了時に援助を行うこと。 取引のブローカーが16.61.19.8 NMACのD項のパラグラフ（1）および（2）に記載されているサービス、助言または支援を提供していない場合、顧客またはクライアントはブローカーがそのようなサービス、助言または援助、およびブローカーは、当該取引に関与する他のブローカーにそのような合意の存在を書面で開示しなければならない。
E.アソシエイト・ブローカーまたは適格ブローカーの知識または専門知識の外にある取引に関連する事項があり、アソシエイト・ブローカーまたは適格ブローカーが顧客または顧客がこれらの事項について専門家の助言を求めることを提案することをブローカーが承認する。
F.ブローカーが受領したすべての金銭または財産の迅速な会計処理 。
G.クライアントまたは顧客、ならびに取引に関与する潜在的な利益相反の取引に関与する他のブローカー（以下を含むがこれに限定されない）
- ブローカーが取引の他の当事者と有する書面による仲介関係、または
- ブローカーが取引で有するビジネス、個人、または家族の性質の重要な関心または関係。
- ニューメキシコで利用可能な他の証券関係オプション
アソシエイトブローカーまたは適格ブローカーが財産または取引について実際に知っている不利な事実、または取引を完了するための取引の当事者の財務能力についての開示。 開示を必要とする不利な内容の事実には、連邦公正住宅法またはニューメキシコ人権法の対象となる情報は含まれていません。
I.事前の代理人関係の過程で学んだ機密情報の維持。前者の同意がある場合、または法律で要求されていない場合。
J.書面で別段の許可がない限り、アソシエイトブローカーまたは適格ブローカーは、取引中に売り手の顧客または顧客が不動産の尋ねられたまたは提示された価格よりも低い販売価格を受け入れることを以前に示したことを顧客またはクライアントに開示してはならない; 購入者の顧客または顧客が、書面で提示された価格よりも高い価格を支払うことを以前に示していたこと。 不動産を売買するためのクライアントまたは顧客の動機。 その売り手の顧客または顧客、またはそれらの買い手の顧客または顧客が、提示された条件以外の資金調達に同意すること。 法律により開示が要求されない限り、アソシエイトブローカーまたは適格ブローカーの顧客またはクライアントが書面で機密保持を要求したその他の情報。
それは私の顧客が持っていたかもしれないどんな懸念にも対応します。