Waltz、Palmer and Dawson、LLCのパートナーであるSusan Dawsonは、商用リースに署名する前にあなたが自問すべき質問について議論します。
1.リース全体を読み、理解しましたか？
はい、あなたはそれを読む必要があります。
私は知っている、それは非常に長い（そして面白くなく面白い）文書ですが、あなたはそれが何であるかを知る必要があります。
条件を確認してください。 彼らはそれが正しいことを仮定しないでください。 開始日、終了日、賃貸料、賃貸料エスカレーション、その他交渉した特別な条件を確認してください。 また、あなたがしなければならないことをあなたが知っていることを確かめてください。
家主は何をする必要がありますか？ それを終了できますか？ あなたが何に入っているのかを確認してください。
2.私は可能な限り最高の取引を交渉しましたか？
彼らがあなたにリースをしたからといって、あなたの交渉は終わったわけではありません。 リース期間の多くは依然として交渉可能です。 あなたがそれを読んでいるときに、好きでないすべての条項のリストを作成して、それをあなたの家主に送ってください。 あなたはどれくらい彼らが変わりたいと思うかによって驚くかもしれません。
3.私は自分のビジネス構造を整えていますか？
その企業のシェルによって保護されたい場合は、それが最初にあることを確認してください。
あなたが署名する前に、国務長官からのLLCのための法人または組織の定款 （いくつかの州はこれらの書類の証明書と呼んでいます）のためのあなたの提出された定款を持っていることを確認してください。
4.私はリースの用語を理解していますか？
たとえば、ほとんどのリースでは、「共通領域の保守」を表す「CAM」という用語が使用されています。
レンタルしているビルのパーセンテージに基づいて、担当するCAMのパーセンテージを割り当てる必要があります。
パーセンテージは建物のサイズに基づいており、建物のどのくらいの賃貸料に基づいて変化しないかを確認してください。
5.私はCAM停止リースを求めることを検討しましたか？
最近のほとんどのリースは "トリプルネット"（あなたが賃貸料を支払うことを意味します。また、プロパティのCAMと固定資産税の割合に比例します）。
家主にCAM停止リースを依頼することができます。つまり、最初のリース年度（通常は「基準年」と呼ばれます）よりもCAM手数料および固定資産税が増加します。
家主はあなたの基本賃貸料を引き上げるかもしれませんが、それは家賃から "謎の手数料"をたくさん取る。 あるいは、CAMの上限を尋ねて、ある交渉されたパーセント以上には上がらないようにしてください。
6.私はCAM定義を読みましたか？
これはおそらくリースの最も混乱しているセクションの1つであり、あなたが支払っている金額に驚くでしょう。 貸主のマーケティング活動や他のリース契約の交渉に関連する法的手数料に関連するものを支払っていないことを確認してください。
あなたが打ちたがっているかもしれない他の事柄は、3％を超える管理手数料、家主の従業員のための給料、他の賃貸単位の構築費用を支払うことです。
CAM用語の交渉の詳細を読む。
7.資本支出に対する私の責任は何ですか？
「 資本支出 」とは、商業用リースで使用する場合、通常、屋根、土木、HVAC（暖房、換気、空調）およびその他の主要な修繕/交換などの主要な構造支出を指します。
「標準」とは、町や不動産の所有物とは異なりますが、通常は、これらの修理費用や交換費用の負担をテナントに移すリース契約を顧客に勧める。 あなたの家主がこれらの費用を支払うことを要求している場合、妥協点があります。
たとえば、HVACの修理と交換の責任を負う場合は、家主に「交換」を行い、修理の義務はメンテナンス契約に限定されている可能性があります。すべての一般的な修理は一定の年間最大額まで行われます。
8.リースは割り当て可能ですか？
あなたが譲渡を求める場合、家主がリースを終了する権利を持っているかどうかを確認してください。 つまり、ビジネスを売却した場合、他の誰かがリースを引き受けるためです。 多くの企業にとって、あなたのロケーションは大きな価値があります。
一度あなたが譲渡を求めると、家主がリースを終了する権利を持っていれば、それはあなたの売却を殺す可能性があります。 家主にこの規定を削除するよう依頼するか、変更を許可して、事業の売却の場合には適用されないようにしてください。 新しいテナントが財政的に受け入れられない場合、家主は依然として譲渡を拒否する権利があることを理解する。
9.私は個人的な保証が必要ですか？
あなたが個人的な保証なしでリースに署名することで逃げることができれば、あなたは非常に幸運です。 あなたが個人的にリースを保証しない限り、ほとんどの家主は最近署名しません。 しかし、保証は交渉可能です。
リース期間の半分、例えば半分に保証を提供することを検討してください。 または、リース期間の残りの期間ではなく、終了後わずか6〜12ヶ月間続く保証について交渉してください。
10.私は現実的ですか？
あなたのリースが大きな財産の3％を占める場合、家主はあなたのスペースが25％以上である場合よりも、あなたと交渉することはまずありません。 交渉する上で重要な事項を真に理解するためには、弁護士を雇い、文書をレビューして交渉にお役立てください。
あなたのリースは信じられないほど片側で厄介なように思えるかもしれませんが、これらの条項の多くにはいくつかの理由があり、弁護士がいつ切り取り、実行するのか、リスクがそれにふさわしいのかを判断するのに役立ちます。
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