- あなたは特徴と特性を持つ主題財産を持っています。
- あなたは3つの優れた比較プロパティ＆レコードの詳細＆販売価格を見つける。
- 売却価格の調整は、対象プロパティとの差異に対して行われます。
- 調整された販売された同等の価格から計算された対象不動産の市場価値。
あなたは、2つの一般的な理由の1つのためにCMAをやっています。 リスティング価格を決定したり、購入しようとしているプロパティの現在の市場価値をチェックしたりすることができます。
理由にかかわらず、 正確さと合理的な現在の市場価値はあなたの計算から生じるべきです。
ロケット科学ではありませんが、信頼できるCMAでは、匹敵する特性を慎重に選択する必要があります。 できるだけ近くに、理想的には同じ地域にあるべきです。 彼らは、過去数週間以内に、現在の売上高でなければなりません。 彼らはできるだけあなたの主題のプロパティに近い特徴と特性を展示する必要があります。 これをうまく実行すると、通常は信頼できるCMAが得られます。
あなたがダウンロードすることができる多くのCMAテンプレートと、各国のさまざまな仲介業者からの実際のCMAのいくつかの例があります。
すべてのCMAの7つの共通要素
これをスプレッドシートとして見てみましょう。
- 最初の行には、件名と比較可能なプロパティのアドレスがあります。
- 次の4行には、比較対象の売却価格を含むプロパティとその特性に関する情報を入力します。
- 私たちには、各家庭の平方フィートのサイズを入力する行があります。
- 最後の列は、ロットサイズ、ベッドルーム、バス、ガレージスペースの調整値を入力する場所です。
- [販売価格]行の下にあるすべての行は、シートによって計算されます。
- 調整された比較販売価格は、最後の行の次にあり、それはそれよりも1平方フィートあたりのドルに分解されています。
- 「対象価値」は、調整された平方フィートの売上金額の平均に対象物件の平方フィートを乗じて得られた対象物件の計算された市場価値である。
サブジェクト値の決定
あなたが入力しなければならないもののほとんどは、プロパティに関するハードデータです。 あなたが解釈して主観的にしなければならない唯一の場所は最後の列です。 そこでは、比較可能な販売価格調整のために、各商品の価値を割り当てています。 言い換えれば、私たちのコンドミニアムのプロパティが私たちのサブプロパティより多くまたはより少ないベッドルームを持っている場合、寝室の価値は何ですか？
それ以上のものがあれば、それを当社の主題財産に匹敵するように下方調整するために、売却価格から数ドルを差し引かなければなりません。 バスとガレージのスペースは同じです。 例として示すように、浴場は半浴を示すことができ、対象浴場は2.5浴を有する。 不動産の専門家は 、改造に関するオンラインサイトでこれらのアイテムのそれぞれについておおよその金額をドルで見つけるか、実際にローカルの鑑定人にどのような価値を使用するかを尋ねることができます。
多くのサイズを調整するには、1エーカーの土地のおよその市場価値を考え出す必要があります。 ほとんどのロットが1エーカー未満であるため、シートは平方フィートを使用します。
ただし、最後の列では、1エーカーの値を使用します。 プロパティごとに、ロットサイズの四角形のフッテージを使用します。 1エーカー以上が1エーカー以上の場合は、エーカーあたり43,560平方フィートを使用して面積を平方フィートに変換します。
現在リストされているプロパティでCMAを実行する
これは、迅速かつ合理的に正確なCMA計算であり、現在掲載されているプロパティとそのリスト価格を使用して2番目の方法を実行することをお勧めします。 このようにして、市場が変化したかどうか、また価格が上がったり下がったりするかどうかを確認し、対象物の市場価値をどのように調整するかを判断することができます。
このシートは3つのプロパティでしか動作しません。計算が爆弾と同じように1つまたは2つの比較関数を使用することはできません。 スプレッドシートを使いやすく、複数のコンプを使用する場合は、最後の列の直前に1つ以上の列を追加できます。
実際、比較可能なプロパティの数が多いか少ないシートを複数作成することができます。