不動産投資家は、財産的に有益であれば、投資不動産を取得する際に売り手からの既存のモーゲージを引き受けることができます。 これが完了すると、仮定された住宅ローン利息に必要な控除があります。
住宅ローンの利息は延滞して支払われるため、売り手は、買い手が取引終了後の次の支払いについてその利息を支払うため、買い手に取引の終了日まで「またはそれを通じた利子」を支払うことになります。
ほとんどの場合と同じように、購入契約書に基づいて、または終了時に比例配分するかどうかを知る必要があります。
- 1.売り手が買い手に負った利息の日を計算する。
- 2. 1日あたりの金利を決定します。
- 3.合計日数に日数を掛けます。
サンプルの配給をしましょう。 不動産投資家は7月16日に賃貸不動産を締結しています。 モーゲージ残高は257,505ドルで、利率は6.75％で、365日の暦年を使用しています。 私たちは、閉鎖の日に「スルー」を比例配分します。 これは、売り手が取引終了日に支払っていることを意味します。
- 1日の売り手は、購入者が7月1日から16日までに16歳であることに起因します。
- 2. $ 257,505 X .0675 = $ 17381.59を365日で割る= $ 47.62 /日
- 3. $ 47.62 /日の利子x 16日= $ 761.92（売り手からバイヤーへ）
これは、売り手へのデビットと買い手へのクレジットになります。
不動産取引の割当について
住宅ローンの仮定は一般的ではないため、仮定におけるモーゲージ持分の償却は実際には一般的ではありません。
買い手と売り手が決算日に基づいて料金を支払っていることを確認するために、金額のプロレーティングが必要な、居住用または商業用のクローズド・ステートメントには多数の項目があります。
財産税
固定資産税は、前年度を意味する延滞で支払われます。 税金は一般的に毎月ではなく毎月支払われるため、不動産税の比例配分がおそらく最も一般的です。
また、モーゲージがある場合は、毎月徴収される税金のエスクローがあり、受け取ったときに年間請求額をカバーすることができます。 終了日に基づいて、買い手は、当日から課税年度の開始日までの税額を控除します。 それから、彼らは期限が到来したら完全な税金を支払うでしょう。 売り手は事実上、年間の税金の一部をバイヤーに支払って税金の時に使用される。
財産保険
バイヤーは、閉鎖日から保険を担当します。 売り手は保険料を前払いしている可能性があります。そのため、契約終了後に支払った金額に対してはクレジットを受け取ります。
賃貸料
これはアパートや複数家族の取引でより一般的ですが、1人の家族の家も借りています。 賃貸料の払い戻し要件を避けるためには、月の最後の日に閉鎖する必要があります。 たとえば、月の中旬に閉鎖された場合、売り手はすでに月全体の賃料を回収しています。 バイヤーは、月の中から終わりまで、賃料のクレジットを得るでしょう。
より多くの複雑な商業スペース
商業用リースを構築する方法はいくつかあります。 テナントには、税金やその他の操業費用の一部または全部を支払う人がいます。
これらのいずれもがプロレーティングを必要とする可能性があり、小売事務所の複合施設またはショッピングセンターでは、家主と費用を分担する場合、各リーススペースの計算が必要になります。
私はすでに商業賃料の賛成票について言及しているので、大規模な小売賃貸契約については、これらの計算がたくさんある可能性があります。 会計士がいるのはそのためです。
前払金額または後払い金額を含む実質的に不動産取引は、決算書のそれらの項目のプロレーティングが必要となります。 不動産専門家が行うことではありませんが、バイヤーや売り手のクライアントに説明する必要があります。