IRSの新しい修理規定に注意を払うべき事項の概要
特定の修理によって設備が改善され、通常の状態に復元されたり、新規または異なる用途に資産が適応されたりした場合、費用は数年間にわたって資産計上され、減価償却される。
改善、修復または適応のカテゴリーに該当しない修理および保守費用は、費用が支払われた年に完全に控除することができます。
基礎
Evergreen Small Businessのブログで修理費を控除したことを書いた公認会計士のSteve Nelsonは、「あなたが修理した場合、それを差し引くことができます」と述べています。新しい有形財産規則 。
ネルソン氏は、「あなたがしていることが改善、修復、または適応であるならば、新しい規則は、小さなジャガイモのような量でなければ、それを大文字にして価値を下げると言っている」と述べている。
間に合うことができる日常の修理とメンテナンス
「一般的に、支払った金額が資産計上される必要がなければ、修繕や保守のために支払った金額を有形資産に控除することができます。 （IRS.gov、出版物535、事業費、第7章、修理および維持費に関するセクション）
私たちが資本化する必要がないものに関して差し引くことができるものを定義することによって、これは私たちに質問します：この費用は資産化されなければなりませんか？ そうでなければ、それを差し引くことができます。
出版物535の別のセクションでは、IRSは保守と修理の区別を明確にしています。
"修理あなたの貿易またはビジネスで使用される財産を修理または改良する費用は、控除可能または資本的費用のいずれかであるあなたの財産を正常な効率的な稼動状態に保ちながら価値を実質的に高めたり、当該資産の耐用年数は発生した年度において控除可能であり、そうでなければ、資産化され、減価償却されなければならない。 （IRS.gov、出版物535、事業費、第11章、修理に関するセクション）。
ここではIRSが日常のメンテナンスによって意味するものを定義していることに注意してください。 IRSは通常のメンテナンスは、「あなたの財産を正常な効率的な運転状態に保ちます」と述べています。 一例は車のオイルを交換することです。 オイルを交換することにより、自動車は正常かつ効率的に作動するが、自動車の耐用年数は実質的に延長されない。 しかし、トランスミッションやエンジンを交換すると、自動車の耐用年数が大幅に延長されるため、これは資本化する必要がある修理に似ています。
修理と保守の資本化：「BRA」テスト
財産をより良くしたり、労働条件に戻したり、財産を新しい用途に適応させたりする修繕費用は、数年にわたって資産化され、減価償却される必要があります。 これは、Tony Nittiが作成したニーモニックであるBRAテストを使用すると簡単に思い出すことができます。
B ettermentsは以前よりも何かを良くする修理です。 具体的には、次のような場合、修理は改善のカテゴリーに分類されます。
- 不動産を購入する前に存在していた不具合を修正する
- プロパティが作成されている間に発生した不具合を修正する
- 容量を増やすためにプロパティを拡大または拡大する。
- 不動産の品質、強さ、効率または生産性を高めることが期待されている
詳細は、「改善とは？」を参照してください。 有形固定資産最終規則Q＆Aのセクションを参照してください。
期待されるように修復物は、何かを正常な状態に回復させる修復物です。 ルーフを固定するか、ルーフを完全に取り替えることは、修復の2つの例です。 具体的には、次のような修復を行った場合、修復のカテゴリに該当します。
- 劣化した財産を「通常の効率的な運転状態」に復元する。 または
- 財産の主要な構成要素または実質的な構造部分を交換する。 または
- 新しいものと同じようにプロパティを再構築します。 または
- 不動産または不動産の構成要素に対する控除可能な損失、売却または交換、または損害賠償の処理。
詳細については、「財産の単位を復元する金額とは？」を参照してください。 有形固定資産最終規則Q＆Aのセクションを参照してください。
ダプテーションは、財産や設備がどのように使用されているかを変更する修理です。
たとえば、ビルオーナーが工場をショールームに変換したとします。 建物がどのように使用されているのかは、製造から小売販売に変化します。 納税者は、資産の使用方法を変更したため、資産の適応に関連する修理はすべて資産化されます。
具体的には、適応費用は、当初適用された時点での当該資産のユニットの通常の使用と一致しない場合には、新規または異なる用途への資産の単位の適用に金額が支払われる"（有形固定資産最終規則のQ＆Aのセクションでは、財産の単位を新規または異なる用途に変更するセクションから）を参照してください。
ショートカット：3つのセーフハーバールール
一般的な規則は、修理とメンテナンスのための費用は資産化され、減価償却される必要があるということです。 この一般規則には例外があります。 事実、IRSがセーフハーバーを呼ぶ3つの例外があります。 しかし、安全な港であっても、ただ費用を払うことはできません。 IRSは、納税者が納税申告書に選挙陳述書を添付することにより、納税者が正式な選択（「選挙」と呼ばれる）を行うことを期待しています。
小規模納税者のための$ 2,500セーフハーバー選挙。
人または企業は、1件または請求書ごとに$ 2,500（またはそれ以下）の費用があれば、直ちに修理および保守費用を差し引くことができます。 しかし、「適用される財務諸表」を持つビジネスは、5000ドルのセーフハーバー額を持っています。 この2,500ドルの限度額は、2016年課税年度に適用されます。
2014年と2015年の課税年度の制限額は500ドルでした。 この変更に関する詳細については、Notice 2015-82、適用される財務諸表なしの納税者のための安全な港湾限度の増加 （pdf）をIRS Webサイトで参照してください。 この規定の詳細については、IRS WebサイトのQ＆Aのde minimisセーフハーバー選挙のセクションを参照してください。
小規模納税者のためのセーフハーバー
不動産の修理および保守のために支払われた総額が不動産の$ 10,000または2％以下のいずれか低い方であれば、直ちに修繕費を控除することができます。 また、安全港は、1000万ドル未満の収入の企業にのみ利用可能であり、修復される財産は、100万ドル未満の未調整基準を有する。 この規定の詳細については、IRS WebサイトのQ＆Aの小納税者向けのセーフハーバー選挙のセクションを参照してください。
日常のメンテナンスのためのセーフハーバー
修理に日常のメンテナンスが含まれている場合は、修理費用を即座に差し引くことができます。 これらは、定期的に行われる修復のタイプです。
IRSはこれをいくつか詳しく説明してきました。 IRSは、通常のメンテナンスをすぐに控除するために、費用は次の4つの基準のすべてを満たすことを望んでいます。
- 修理とは、実行する予定の定期的な活動です。
- 修理は、貿易やビジネスで使用されていることによる磨耗から生じます。
- 不動産を正常な状態で効率的に運営するためには、修繕が必要です。
- 修理は次のいずれかで行う必要があります。
- 10年間に1回以上（建物に関連する建物や建物の場合）、または
- 不動産のクラスライフ（建物以外の不動産）で2回以上。
（クラスライフとは、IRSが不動産を減価償却する年数を指します。これは、 出版物946、プロパティの減価償却方法 、特に第4章および付録Bのプロパティクラスセクションで概説されています）。 IRS WebサイトのQ＆Aの定期メンテナンスセクションを参照してください。 注意の言葉：ルーチンメンテナンスセーフハーバーは、改善のカテゴリーに該当する経費については適用されません。
部分的な処分
家主が賃貸物件の屋根を置き換えたとします。 この状況について考えてみましょう。 不動産が賃貸料として賃貸されたとき、不動産の費用は土地と建物の2つに分けられました。 土地は非償却資産です。 建物の費用は、資産化され、一定期間にわたって減価償却された（居住用不動産の場合は27.5年、商業用不動産の場合は39年）。 したがって、古い屋根のコストは建物のコストに含まれ、時間が経つにつれて減価償却されています。
今、家主が屋根を置き換えました。 このタイプの修復は、資産化され、減価償却される必要があります（該当する場合、27.5年または39年以上）。 だから今、家主は2つの資産が減価償却されている：元の建物と新しい屋根。 しかし、古い屋根は建物に含まれています。 だから、ある意味では、家主はもはや存在しない資産（古い屋根）を償却しています。 このシナリオでは、IRSにより、家主は部分的な処分を行うことができます。 本質的に、家主は古い屋根の費用を払うことができます（したがって、建物の減価償却スケジュールからその部分を削除します）。
どのようなメリットがありますか？ 古い屋根をすぐに控除することができます。古い屋根は、新しい屋根を数年にわたって減価償却しなければならないという欠点を相殺します。 そして、これは、納税者の貸借対照表の古い屋根（過去の費用と累積減価償却費）を取り除きます。 CBS国税局のフィル・ザマン（Phil Zaman）取締役は、「販売や交換がなかったため、減価償却の取り返しはない」と付け加えた。 したがって、部分的な処分は、将来不動産が売却された場合には減価償却累計額の減少を招きます。
あなたが見なければならないもの
控除可能なものと資本化されるべきものを適切に決定するために、当社は費用の内容、費用の額、および修繕または維持される財産に関連する費用の見直しを行う。 ネルソン氏は、「これらの有形財産規制では、実際にこれらの経費を見直す必要がある」と述べている。 では、これらの経費をどのように見ていますか？
各修理またはメンテナンス費用について：
- 請求書に経費を確認する
- 何の費用ですか？ BRAテストを適用する：費用は改善、修復または適応ですか？
- 費用はどれくらいですか？
- 請求書の各明細は2,500ドル以下ですか？ 合計インボイスは2,500ドル以下ですか？ その場合は、 de minimisセーフハーバーの使用を検討してください。
- 金額は10,000ドル以下ですか？ 修繕されている不動産の未調整基準の2％以下に等しいか？ もしそうなら、小さな納税者のためにセーフハーバー選挙を使うことを検討してください。
- 修復の性質は何ですか？ 通常の効率的な運転状態で不動産を保全するためには、修理は予期され、必要な部分ですか？ その場合は、日常のメンテナンスにセーフハーバーを使用することを検討してください。
- 「部分的な処分」を書き留めることができるかどうか検討する。
- 必要に応じてすべての経費を資本化し、修理費用を償却するための減価償却スケジュールを設定します。
修理とメンテナンスに深く掘り下げるためのリソース：
- 詳細な見解：IRSは有形の償却可能資産の処分に関する規定を確定する（Parker Tax Publishing、2014年9月8日）。
- de minimisセーフハーバーを$ 500から$ 2,500に変更した通知2015-82 （IRS.gov、pdf）。 IR-2015-133に要約されている：中小企業向け：IRSは、有形資産を消費する閾値を2,500ドルに引き上げる。 ファイリングと記録保管が簡素化される（IRS.gov、2015年11月24日）。
- 有形財産規則 - よくある質問（IRS.gov、2015年3月13日）。
- 財務省決定9636：有形固定資産に関連する支出の引当および資本化に関するガイダンス（IRS.gov、2013年9月19日施行日）。
- 収益手続き2015-20 （IRS.gov、pdf）; IRSは、中小企業が2014年および将来の年に修理規則を適用することを容易にします（IRS.gov、2015年2月13日）。
- 有形財産規制 - 修繕規定ガイダンスとリソース（AICPA.org）
- 新しい有形財産規制の実施（ 会計学ジャーナル 、2014年1月31日）。
- 新しいIRS修理規則（Nolo.com）に基づいた定期メンテナンスセーフハーバー
- 修理とメンテナンスのための小さな納税者の安全な港（Nolo.com）
- IRS修繕規則（Nolo.com）に基づく地主の要件